Convention d'indivision

Question

Bonjour, Mon épouse est propriétaire indivise avec son frère depuis 2003 mais sur un seul lot,une ancienne ferme comprenant bâtiments d'exploitation et une ancienne maison d'habitation,le tout sur 12 ares en plein centre ville. Ils sont les deux seuls indivisaires sur ce lot non attribué à leur demande lors d'un partage successoral en 2003 des biens de leur mère décédée.Les autres lots leur revenant leur ont été attribués au moment du partage en 2003. Lors du partage ils ont passé dans l'acte de partage une convention d'indivision pour ce seul lot,convention enregistrée au livre foncier (remplaçant le fichier immobilier en Alsace Moselle). Voici les termes de cette convention tels que rédigés dans l'acte de partage. << Maintien en indivision conformément aux articles 1873-1 et suivants du Code civil pour une durée de deux ans à compter de la signature des présentes (=l'acte de partage de 2003). Cette convention d'indivision est reconductible pour une durée de pareille période,faute d'avoir été dénoncée par l'une ou l'autre des parties six mois avant l'expiration de la convention par LRAR.>> Aucune autre disposition de fonctionnement de la gestion de cette indivision n'est écrite par ailleurs et enregistrée dans le livre foncier.. a/Mon épouse pense que cette convention passée en 2003 est à présent caduque en 2014. Passée en 2003 jusqu'en 2005.Reconductible pour UNE période de deux ans (car non dénoncée par LRAR en 2005),elle expirait ,définitivement en 2007. b/Cette convention étant à durée déterminée (2ans plus UNE période de deux ans,soit quatre ans au total),ne peut en principe excéder cinq ans selon le Code Civil.Elle est bien dans les clous ! 1ère question Mon épouse a-t-elle raison en affirmant à son frère qu'il n'existe plus aujourd'hui de convention d'indivision entre eux ? 2ème question Son frère prétend que le droit local d'Alsace Lorraine est différent et que cette convention perdure puisqu'elle n'a pas encore été dénoncée dans les formes.A-t-il-raison ? 3ème question Mon épouse pense que le Code Civil s'applique en Alsace Moselle (57,67,68). et qu'elle pourrait demander aujourd'hui le partage,amiable,sinon en cas de refus, judiciaire. A-t-elle raison ? 4ème question.Comme ce bien comporte en partie des bâtiments d'exploitation,son frère soutient aussi (Code rural etc...) qu'il est impossible d'exiger le partage (amiable ou judiciaire) tant qu'il exercera comme exploitant agricole.Et même que son fils est en droit après sa retraite de tout récupérer s'il souhaite alors exercer le métier d'agriculteur. On retrouve là le comportement déviant du monde rural:J'y suis ,j'y reste. Le frère a-t-il raison sur ces deux points (partage impossible et transmission inéluctable à terme au fils).Je précise que le fils a certes un BTS agricole,mais dans une spécialité connexe,à savoir l'animation rurale et non la conduite d'exploitation.Il exerce depuis 10 ans et de façon précaire le métier de clown de rue comme intermittent du spectacle vivant !. Merci des réponses à ces 4 questions dont deux sous points dans la dernière.

condorcet · Answer

/Mon épouse pense que cette convention passée en 2003 est à présent caduque en 2014. 
La reconduction tacite d'un contrat permet de poursuivre la convention tant qu'elle n'est pas dénoncée.

 Mon épouse a-t-elle raison en affirmant à son frère qu'il n'existe plus aujourd'hui de convention d'indivision entre eux ? 
La convention conserve toute sa valeur jusqu'en 2015 soit 2 années après le renouvellement tacite de 2013.

Cette convention étant à durée déterminée (2ans plus UNE période de deux ans,soit quatre ans au total),ne peut en principe excéder cinq ans selon le Code Civil.Elle est bien dans les clous ! 
A côté des clous.
Les 5 ans prévus par le Code Civil est un délai maximum fixé par le législateur pour ne pas figer indéfiniment une indivision, avec une possibilité de reconduction tacite pour une durée égale.
Votre convention a été adoptée pour 2 ans.

 Son frère prétend que le droit local d'Alsace Lorraine est différent et que cette convention perdure puisqu'elle n'a pas encore été dénoncée dans les formes.A-t-il-raison ?  
Le droit local n'est pas connu des intervenants de "l'intérieur" !

.Comme ce bien comporte en partie des bâtiments d'exploitation,son frère soutient aussi (Code rural etc...) qu'il est impossible d'exiger le partage (amiable ou judiciaire) tant qu'il exercera comme exploitant agricole.
   C'est l'argument qui fait mal.
   Le Juge peut décider que l'unité économique de l'exploitation agricole serait mise en péril en provoquant le partage du domaine et son morcellement.

On retrouve là le comportement déviant du monde rural:J'y suis ,j'y reste.
 C'est la Loi du genre.
Déloger un agriculteur relève de l'impossible.
Le Code Rural n'a pas été initié par des "urbains" !

Pour en sortir de ce problème, faire bonne figure en proposant au beau-frère, droit dans ses bottes, l'acquisition de vos droits indivis.

25400mimi · Answer

Bonjour,

Merci pour les réponses.
Concernant la convention d'indivision à durée déterminée de deux ans reconductible pour une durée de pareille période (je traduis soit deux ans ),mon notaire consulté
affirme ceci.

1°/C'est une convention à durée déterminée (donc maximum 5 ans).Deux ans inférieur à 5 ans était donc légal à l'époque en 2003,au départ.

2°/Reconductible pour UNE durée de pareille période,soit comme la période initiale de deux ans ayant commencé en 2003,NE VEUT PAS DIRE RECONDUCTIBLE TACITEMENT.

En effet en prétendant que la reconduction est tacite on ajoute aux termes de la convention passée initialement un qualificatif (tacite) qui n'y est pas écrit ou mentionné.
Le juriste de l'ADIL (Agence d'information logement) pense de même.Le terme tacitement ne figurant pas,la reconduction n'a lieu que pour une,et non plusieurs
durées de deux ans.Ce qui serait bien sûr le cas si les qualificatifs tacite ou tacitement avaient été expressément écrits dans la convention.Ce qui n'est pas le cas.
Selon ces deux juristes (le notaire et celui de l'ADIL) il ne faut pas ajouter dans cette convention des termes qui n'y figurent pas. 
Selon la notaire la convention à durée déterminée tombe d'elle même au terme de sa durée initiale (deux ans ) ou DU renouvellement possible,ceci sans autres formalités.Un peu comme un contrat de travail CDD,renouvelable pour Une durée  de pareille période (=que la période initiale).

1ère question Que penser de ces analyses ?    

Pour l'argument de l'équilibre de l'exploitation je vous rejoins totalement.C'est une sacrée épine dans le pied,dont je me doutais un peu.

2ème question Le changement d'affectation de la propriété rurale (sans les terres 
bien sûr).

Le neveu occupant à titre gratuit de la partie habitation (= la maison),donc ni propriétaire,ni locataire,peut-il exiger de faire des travaux pour aménager un atelier
d'artistes Alors même qu'il s'agit d'un ferme indivise à 50/50 dont il ne détient aucune quote part ?
Je croyais qu'aucun indivisaire ne pouvait transformer la nature du bien indivis sans
l'avis des indivisaires.Il s'agit ici de construction en dur dans une partie de la propriété qui de surcroit ne lui est même pas prêtée.

condorcet · Answer

Que penser de ces analyses ? 
Comme d'habitude, s'il y avait unanimité, la Justice n'aurait pas à intervenir dans les litiges.
Consultez un avocat spécialisé en Droit Rural.

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