Conge pour vente et frais d'agenceRésolu

Question

Bonsoir,
Je suis actuellement locataire d'un appartement, que mon propriétaire souhaite vendre. J'ai reçu un congé pour vente et l'offre de vente qui y est associée. Celle ci inclut des frais d'agence qui selon tout ce que j'ai lu ne me sont pas imputables et rendre le congé nul.
Toutefois je souhaite exercer mon droit de préemption car je souhaite acquérir cet appartement.
Comment doit je procéder pour ne pas payer les frais d'agence?

...^^Marie^^..... · Accepted Answer

Bonjour

Vous n'avez pas à régler les frais d'agence et, celle-ci n'a pas à vous réclamer les frais. Le propriétaire vous fait une offre à VOUS en bonne et due forme selon l'article  46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L'agence n'est pas mandatée pour cette action. Cela se passe entre vous, le propriétaire et le notaire.

@+


Article 15      Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 JORF 14 juin 2006

Article 46      Créé par Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 - art. 1 JORF 19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997

bree2610 · Answer

Bonjour et merci pour la reponse
Selon l'agence, qui est mandataire pour la gestion locative de l'appartement, ils auraient aussi le mandat de vente.
 Le propriétaire ne pourrait donc pas vendre sans leur intermediaire.
De plus selon plusieurs personnes, passer directement par le proprietaire ne résout pas le probleme car il risque de me faire une offre au meme prix ce qui pour moi revient au meme du point de vue financier

bree2610 · Answer

Merci, maylin27.
Savez vous qu'elle est la marche à suivre pour faire valoir tout ceci et que je ne soit redevable que du prix net vendeur

...^^Marie^^..... · Answer

Selon l'agence, qui est mandataire pour la gestion locative de l'appartement, ils auraient aussi le mandat de vente.
Le propriétaire ne pourrait donc pas vendre sans leur intermediaire. 

L'agence ne connait pas son boulot et elle a tout FAUX.

bree2610 · Answer

Si j'ai bien compris, je dois adresser un courrier en RAR a l'agence en leur signalent que je souhaite me porter acquéreuse de l'appartement mais que selon la jurisprudence je n'ai pas de frais d'agence à supporter. 
Concretement sur une offre de vente dont "le prix fixé à 118 500 euros, commission d'agence de 8500 euros comprise" , je ne suis redevable que de 110 000 euros.
Et j'y joint l'extrait que vous m'avez communiqué

Certaines personnes m'ont conseillées de ne rien dire, de me porter acquéreuse puis au moment de la signature du compromis (ou apres, je n'ai pas bien compris) de contester les frais d'agence en refusant de signer la facture de l'agence.
Qu'en pensez vous?

D'ailleurs dans le cadre du congé pour vente, y a t'il signature d'un compromis ou passe t'on directement a la signature de l'acte de vente apres signification de l'acceptation de l'offre? C'est quelque chose que j'ai lu sur internet?!

...^^Marie^^..... · Answer

Le bien vous intéresse ou pas ?

Contactez plutôt le propriétaire, avec les articles de lois que nous vous avons fait passer.

Faites lui une offre.

Certaines personnes m'ont conseillées de ne rien dire, de me porter acquéreuse puis au moment de la signature du compromis (ou apres, je n'ai pas bien compris) de contester les frais d'agence en refusant de signer la facture de l'agence.
Qu'en pensez vous? 
Pas très correct ....

...^^Marie^^..... · Answer

LAISSEZ tomber l'agence.

bree2610 · Answer

Merci pour toutes vos réponses car je suis tres intéressée par ce bien mais je suis perdu face à toutes ces procedures

"vous leur signifiez que vous utilisez votre droit de préemption et que vous portez acquéreur au prix de 110 000 euros conformément à la législation en vigueur, les frais d'agence n'étant pas du par les locataires occupants des lieux." 

"Contactez plutôt le propriétaire, avec les articles de lois que nous vous avons fait passer. 

Faites lui une offre."

N'y a t'il pas la un risque? car selon des articles que j'ai lu, faire une offre a un prix différent de l 'offre de vente serait considére comme un refus de l'offre de vente et me ferait perdre mon droit de préemption.
Or je sais qu'il y a deja d'autres acheteurs potentiels

...^^Marie^^..... · Answer

J'ai reçu un congé pour vente et l'offre de vente qui y est associée. Celle ci inclut des frais d'agence 

Qu'elle est la phrase exacte que le propriétaire a écrit sur la lettre de congé.



Ne pas oublier que vous avez des articles de LOIS pour faire valoir VOS DROITS.
Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 
Article 15 Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 JORF 14 juin 2006
Article 46 Créé par Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 - art. 1 JORF 19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997

bree2610 · Answer

c'est un courrier rédigé par un huissier et la phrase est:

" Le prix de vente est fixé à 118 500 euros ( cent dix huit mille cinq cents euros) commission d'agence de 8 500 euros comprise, payable comptant, frais de mutation en sus à la charge de l'acquéreur, le transfert de propriété n'intervenant qu'apres le paiement effectif du prix."

...^^Marie^^..... · Answer

Même l'huissier se casse la figure ..... Trop fort ^^

Vous avez reçu un courrier "direct" du propriétaire ou de l'huissier ?

bree2610 · Answer

de l'huissier

...^^Marie^^..... · Answer

Courrier RAR à l'huissier et au Propriétaire, avec tous les articles de Lois que nous avons donné.

bree2610 · Answer

Encore merci.

...^^Marie^^..... · Answer

Mettez nous la copie de votre brouillon de lettre ici, avant de l'envoyer.

bree2610 · Answer

Je le ferais sans faute

bree2610 · Answer

Bonjour, 
Dans le cadre d'un congé pour vente, le délai durant lequel le locataire peut exercer son droit de préemption est de 2 mois. 
Le compromis doit -il etre signé dans ce délai ou s'agit 'il juste d'avoir fait connaitre au propriétaire son souhait de se porter acquéreur du bien avant le fin des 2 mois?

...^^Marie^^..... · Answer

Dès qu'il y a un accord écrit entre les 2 parties, vous pouvez signer le compromis.

bree2610 · Answer

ok  mais question ne porte pas tant sur la signature du compromis que sur ce qui doit rentrer dans le delais de 2 mois
Le delai est de 2 mois, signature du compromis incluse 
ou 2 mois pour se positionner officiellement la signature du compromis pouvant intervenir au dela des 2 mois?

bree2610 · Answer

Merci et excuser moi d'insister mais comme je crois avoir a faire a une "bande de filou" ( agence immo et proprietaire ) je voudrais etre bien sure qu'ils ne pourront pas proposer l'appartement a la vente a une autre personne si j'accepte l'offre de vente dans les 2 mois mais que le compromis est signe au dela de ce delai

bree2610 · Answer

Je reviens sur un point deje evoqué qui concerne la phrase ci dessous:

" Le prix de vente est fixé à 118 500 euros ( cent dix huit mille cinq cents euros) commission d'agence de 8 500 euros comprise, payable comptant, frais de mutation en sus à la charge de l'acquéreur, le transfert de propriété n'intervenant qu'apres le paiement effectif du prix."

Certains d'entre vous disent que ceci est irregulier et rend le congé nul car pas de frais d'agence pour le locataire préempteur

Un notaire me dit que c'est tout a fait normal 

Quelqu'un aurait il une certitude à ce sujet?

...^^Marie^^..... · Answer

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Toutefois, le prix proposé ne peut inclure la commission d'agence.

En location vide, le locataire qui a reçu un congé pour vente et qui accepte l'offre de vente formulée par le propriétaire ne peut se voir imposer le paiement de la commission d'agence. Cela reviendrait à augmenter le prix de vente du bien. C'est la solution adoptée par la Cour de cassation dans un arrêt du 3 juillet 2013.

En l'espèce, le propriétaire a donné congé pour vente au locataire. C'est l'agent immobilier mandaté pour la recherche d'un acquéreur qui a notifié le congé au locataire. Le prix de vente proposé dans l'offre de vente incluait la commission d'agence. La vente est finalement actée avec un tiers en méconnaissance du droit de préemption du locataire et ce dernier demande l'annulation de la vente.

En la matière, l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation précise que l'offre de vente doit proposer un prix hors frais de commission d'agence. En effet, on ne saurait considérer que la commission est un élément du prix de vente alors que le bien, déjà habité par le locataire, n'a pas à être présenté par l'agent immobilier.

La solution est logique : dès lors que l'agent immobilier n'effectue aucune prestation, il n'y a aucune raison de le rémunérer.



Article l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006472158&cidTexte=LEGITEXT000006068256

bree2610 · Answer

merci
Comme évoqué plus haut voici la lettre que j'envisage de faire parvenir au propriétaire:

                                                Monsieur,

   Suite à la réception du congé aux fins de vente que vous m'avez signifié en date du 31 Janvier 2014, concernant l'appartement que j'occupe en tant que locataire au 21 rue ----------, je vous fais part de ma volonté d'exercer mon droit de préemption sur ce bien, et que je m'en porte acquéreuse au prix de 110 000 euros, car conformément à la législation en vigueur les frais d'agence ne sont pas imputables aux locataires occupants des lieux.
Je vous informe également que j'aurais recours à un prêt immobilier pour effectuer cet achat.


Pour rappel :

Le locataire titulaire d'un droit de préemption en cas de vente , n'a pas à supporter la commission de l'agent immobilier (Cass. 3e civ. 3 juillet 2013 n° 12-19442 (n° 811 FS-PB), Leboudec c/ Aupol). 

La Cour de cassation confirme que le locataire qui fait jouer son droit de préemption en sa qualité de locataire, n'est pas présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur. 
En conséquence, ce locataire n'est pas redevable de la commission d'agence. 


Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Toutefois, le prix proposé ne peut inclure la commission d'agence

En location vide, le locataire qui a reçu un congé pour vente et qui accepte l'offre de vente formulée par le propriétaire ne peut se voir imposer le paiement de la commission d'agence. Cela reviendrait à augmenter le prix de vente du bien. C'est la solution adoptée par la Cour de cassation dans un arrêt du3 juillet 2013. 

En l'espèce, le propriétaire a donné congé pour vente au locataire. C'est l'agent immobilier mandaté pour la recherche d'un acquéreur qui a notifié le congé au locataire. Le prix de vente proposé dans l'offre de vente incluait la commission d'agence. La vente est finalement actée avec un tiers en méconnaissance du droit de préemption du locataire et ce dernier demande l'annulation de la vente. 

En la matière, l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire. 
Dans cet arrêt, la Cour de cassation précise que l'offre de vente doit proposer un prix hors frais de commission d'agence. En effet, on ne saurait considérer que la commission est un élément du prix de vente alors que le bien, déjà habité par le locataire, n'a pas à être présenté par l'agent immobilier.

bree2610 · Answer

Puis je avoir un avis sur le brouillon de lettre du lien 28?

bree2610 · Answer

merci

Conge pour vente et frais d'agence

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