Résiliation de bail pour donation

Bonjour à tous,

Voilà, je loue une maison et le bail va bientôt arriver à la fin de la période triennale. Je voudrais faire donation de ce bien à mon fils qui n'en fera pas sa residençe principale mais souhaite redonner en location à un ami proche dans le besoin. Cette donation peut elle être assimilée à une vente ?
Merci d'avance