Donation

Bonjour,
je suis un homme, propriétaire d'un logement à Pantin , en région parisienne. Je vie en concubinage avec un homme et je voudrais qu'il soit mon héritier de cet appartement. Je voulais savoir si fallait que je me pacs obligatoirement et ensuite faire un testament pour qu'il soit bénéficiaire de mon appartement , en cas de déces? ou un testament suffit?

En lien direct, il me reste qu'un frère.
Mon ami héritera t'il entièrement de la part de l'appartement , où mon frère en bénéficiera automatiquement?

Si je me pacse, mon ami sera t il exonéré d'impôts sur ce bien?

Merci de m'éclaircir un peu.
Johan.