Droit d'usage et maison de retraite

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Bonjour à toutes et à tous,

Ma grand-mère de 95 ans a cédée à titre gratuit son habitation à sa descendance via un acte de donation réalisé devant notaire en 1998.
Cet acte lui réserve un droit d'usage et d'habitation.
Elle habite seule son habitation (et c'était déjà le cas lors de la rédaction de l'acte de donation).
Nous sommes 4 descendants qui possédons à part égale (25% chacun) la nu-propriété de la maison.
Son état de santé déclinant risque d'entraîner deux conséquences:
- sa mise sous tutelle (procédure en cours)
- son installation en maison de retraite.

Ma question est la suivante:
Peut-on réunir la nu-propriété ainsi que le droit d'usage du vivant de ma grand-mère afin de vendre la pleine propriété de la maison ? Si oui sous quelles conditions ?
Le tuteur de ma grand-mère pourra-t-il décider l'abandon pur et simple du droit d'usage ? (Encore que cette décision me semble risquée car ma grand-mère aura besoin de fond pour payer la maison de retraite).
Le tuteur peut-il vendre le droit d'usage à la descendance ? Dans ce cas, quelle est le montant de celui-ci ? (J'ai lu qu'il était égal à 60% de l'usufruit (lui-même égal à 90% de la pleine propriété dans mon cas) mais il semble que ce barème ne serve qu'au calcul des droits de donation).
Faut-il un avis médical prouvant que l'état de santé de ma grand-mère lui interdira tout retour dans sa maison ?

Ce cas de figure me semble assez classique mais je n'arrive pas à trouver de réponses claires ni sur le net, ni dans les livres. Aussi je remercie par avance la bonne âme qui voudra bien m'éclairer.

Mathieu

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Peut-on réunir la nu-propriété ainsi que le droit d'usage du vivant de ma grand-mère afin de vendre la pleine propriété de la maison ? Si oui sous quelles conditions ?
Réponse affirmative.
Par un abandon délibéré de ses droits par l'aïeule, la donation ou la vente aux propriétaires (et non nus-propriétaires).
Un droit d'usage et d'habitation n'est pas un usufruit entraînant démembrement de la propriété entre usufruitier et nu-propriétaire.
La vente peut s'effectuer avec l'assentiment de l'ensemble des ayants droit, propriétaires et titulaire du droit d'usage et d'habitation. Chacun obtient partie du produit de la vente selon ses droits.

Le tuteur peut-il vendre le droit d'usage à la descendance ? Dans ce cas, quelle est le montant de celui-ci ? (J'ai lu qu'il était égal à 60% de l'usufruit (lui-même égal à 90% de la pleine propriété dans mon cas) mais il semble que ce barème ne serve qu'au calcul des droits de donation).
60 % de l'usufruit étant lui-même de 10 % à cet âge et non de 90 %, valeur fiscale du droit d'usage et d'habitation retenue dans les rapports entre particuliers.

En raison de la procédure en cours de placement sous curatelle ou tutelle de la titulaire des droits en question, cette transmission du droit d'usage et d'habitation, d'une façon ou d'une autre, ne pourra se faire que par l'intermédiaire du curateur ou tuteur avec l'accord du Juge des Tutelles.
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8 mars 2012

Bonjour à tous.
Je suis toujours en attente d'une réponse sur ce sujet. Si quelqu'un en sait un peu plus que moi sur ce sujet, je le lirai avec grand plaisir.
D'avance, merci.
Mathieu
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8 mars 2012

Merci à condorcet pour cette réponse claire et précise !
Mathieu
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