Donation et vente en viager

Bonjour,

Voici mon "cas":
Mon grand-père (mais pas de sang) et parrain, a une maison.
Ma grand-mère étant décédée, celui s'est remis avec une dame et compte emménager avec elle et donc vendre sa maison. Il a deux fils mais n'a plus aucun contact avec eux depuis des années.
Je suis donc sa petite fille et filleule.
Voici ma question, est-il possible qu'il me fasse donation de la moitié de la maison et d'acheter l'autre moitié en viager ? ou alors une donation totale, quitte à lui verser une rente privée, tout ça malgré le fait que ce n'est pas mon grand-père de sang et qu'il a des enfants...
Doit-il faire des démarches pour d'hésériter ses fils pour la maison? Aurais-je légalement des problèmes avec ses fils une fois son décès?
La donation ne se fait-elle qu'entre famille?

Merci d'avance pour votre aide.