Qu'est ce qu'un droit d'entrée ?
LOME
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9 avril 2011 à 19:53
^^Marie^^ Messages postés 113901 Date d'inscription mardi 6 septembre 2005 Statut Membre Dernière intervention 28 août 2020 - 10 avril 2011 à 09:21
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^^Marie^^
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10 avril 2011 à 09:21
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Bonjour
Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser :
un pas-de-porte (également appelé droit d'entrée) au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local vacant. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. Cette somme est définitivement acquise au propriétaire.
un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail.
Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles sont de nature juridique différente.
* Le pas de porte
* Le droit au bail
Le pas-de-porte
Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré :
Soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, il est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.
Soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer".
Soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.
Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).
Le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire (appelé preneur) ont intérêt à préciser clairement dans le bail, la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Dans ce cas, ils considèrent généralement le pas-de-porte comme un supplément de loyer.
Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-porte
Pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer
- Le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d'échelonner le versement des sommes dues au titre de l'impôt sur 4 ans) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti.
- Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.
Pas de porte considéré comme une indemnité
- Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l'indemnité.
- Pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).
++
Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser :
un pas-de-porte (également appelé droit d'entrée) au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local vacant. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. Cette somme est définitivement acquise au propriétaire.
un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail.
Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles sont de nature juridique différente.
* Le pas de porte
* Le droit au bail
Le pas-de-porte
Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré :
Soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, il est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.
Soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer".
Soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.
Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).
Le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire (appelé preneur) ont intérêt à préciser clairement dans le bail, la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Dans ce cas, ils considèrent généralement le pas-de-porte comme un supplément de loyer.
Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-porte
Pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer
- Le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d'échelonner le versement des sommes dues au titre de l'impôt sur 4 ans) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti.
- Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.
Pas de porte considéré comme une indemnité
- Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l'indemnité.
- Pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).
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