Partage plus-valueRésolu

Question

Bonjour, 
Mon épouse a acquis un bien par succession d'une valeur estimée de 50.000 € en 2000 (en ruine). Résidence secondaire.
Nous nous sommes mariés sans contrat en août 2004.
A partir de 2007, nous avons financé la reconstruction et l'extension de ce bien, et l'avons meublé pour le destiner à de la location saisonnière (station balnéaire à 700 km de chez nous). L'ensemble a été réalisé avec l'argent du ménage.
Aujourd'hui, l'estimation de ce bien est de 350.000 € (août 2010). Le rapport des locations est actuellement d'environ 9.000 €/an nets.
- En cas de divorce, puis je légitimement prétendre à la moitié de cette plus-value (350.000 €), soit environ 150.000 €? ou ai-je tout perdu?
- Qu'en est-il des futurs loyers rendus possible par l'ensemble de ces dépenses de réhabilitation?

Nous avons acheté en mars 2004, avant mariage, notre résidence principale, à 50/50 (dans l'acte)... La part de chacun serait aujourd'hui équivalente à 150.000 €:
- Est-il possible d'envisager un "échange" des 150.000 € de la résidence secondaire et ceux de la principale, chacun ayant la pleine propriété distincte d'un des biens.? Cela éviterait les mises en vente.
- Si oui, sous quelle forme? Quelles démarches et documents?

Merci, par avance, de vos réponses éclairées.

condorcet · Answer

En cas de divorce, puis je légitimement prétendre à la moitié de cette plus-value (350.000 €), soit environ 150.000 €? ou ai-je tout perdu?
 Effectivement, l'un des époux a enrichi son patrimone personnel à l'aide de fonds puisés dans la communauté.
 Cet époux doit "récompenses" à la communauté d'une somme au moins égale à la dépenses, ce qui est un minimum, auquel cas cette récompense peut être réévaluée en fonction de la plus-value conférée à l'immeuble propre du fait des travaux et améliorations qui lui ont été apportées.
 En retenant vos données chiffrées l'on constate que la valeur s'est multipliée par 7 (de 50 à 350000 €). Mathématiquement la récompense serait donc de 300000 dont 150000 à chaque époux.


- Est-il possible d'envisager un "échange" des 150.000 € de la résidence secondaire et ceux de la principale, chacun ayant la pleine propriété distincte d'un des biens.? Cela éviterait les mises en vente. 
   Cet échange ne semble pas possible eu égard à votre régime matrimonial.
   La solution passerait par l'adoption d'un régime séparatiste d'où la conclusion  contrat de mariage à élaborer avec les conseils et  le concours d'un notaire.
   Ce changement de régime entraînerait la liquidation de la communauté comportant le réglement des "reprises" et des "récompenses".
  Le tout étant chiffré, l'un des époux recevrait dans son lot l'immeuble exploité  "saisonnièrement", l'autre la résidence principale sous réserve du versement d'une soulte afin d'équilibrer les lots en valeur intrinsèque.
 De cette situation nouvelle en découlerait une indivisualisation du patrimoine personnel envers lequel chaque époux adopterait la conduite qu'il estimerait devoir suivre dans sa gestion sans avoir à solliciter le moindre avis de son conjoint.

machto · Answer

Je vous remercie.....
Pour la deuxième partie, il faut donc, liquider la communauté dans sa totalité.

condorcet · Answer

Pour la deuxième partie, il faut donc, liquider la communauté dans sa totalité.
 A la suite d'un changement de régime matrimonial forcément il convient de régler le précédent.
 En passant de la communauté au sein de laquelle rien n'appartient à l'un ou à l'autre des époux, l'adoption d'un régime séparatiste rend distinct les patrimoines de chaque époux.
  Je corrige quelque peu mon précédent libellé, en ce sens que votre épouse ne se verra pas attribuer l'immeuble exploité en saison. Ce n'est pas nécessaire puisqu'il s'agit déjà d'un bien qu'elle possède en "propre".
 Le partage de la communauté aura pour conséquence de lui faire rembourser à la communauté ce qu'elle lui doit (300000 €.) soit 150000 pour vous. Mais au lieu de verser cette somme vous recevrez en compensation de votre créance la totalité et la pleine propriété de la résidence principale. Ce qui revient au même, mais la réflexion juridique est corrigée.

machto · Answer

Bonjour,

j'apprécie vos explications claires.

Une précision concernant  la conclusion de votre deuxième réponse:
La "compensation" ne devra-t-elle pas s'accompagner d'un acte notarié pour cette part dont je ne suis pas propriétaire? ou bien cela sera réglé par le divorce?

Merci d'éclairer cette précision.
Bonne journée,
cordialement.

condorcet · Answer

La "compensation" ne devra-t-elle pas s'accompagner d'un acte notarié pour cette part dont je ne suis pas propriétaire? ou bien cela sera réglé par le divorce? 
   Si vous êtes engagé dans une procédure de divorce,situation que vous évoquiez dans votre premier message sans l'affirmer, il est inutile de changer de régime matrimonial dont le but d'une telle démarche est de modifier le fonctionnement du couple pour l'avenir. Et cela provoquerait des frais importants. Or l'avenir est, pour le moins, sérieusement compromis.

 Ces questions de réglement des reprises et récompenses entre époux seront réglées obligatoirement par notaire dans le cadre du partage et la liquidation de la communauté à la suite du prononcé du jugement de divorce.
 
Madame conservera évidemment le bien "propre" recueilli par succession, mais étant redevable de 300000 € envers la communauté,(soit 150000 € pour vous) vous recevrez en compensation la pleine propriété de l'immeuble constituant votre résidence principale sans bourse déliée.

machto · Answer

Grand merci à vous.

Effectivement, le divorce n'est pas encore en route car je préférais avoir les renseignements avant en vue de "négocier" de garder le domicile actuel, Madame estimant que tout est à elle (ses bien "propres" + 1/2 domicile).

J'envisageais une procédure par "demande acceptée" mais, cela sous-entendant que le problème de la liquidation est réglée entre les partie, j'ai bien peur que ce ne soit pas très adapté à notre cas. Mais, quelle procédure choisir? je n'ai pas encore pris position. Peut-être mon avocat me conseillera-t-il.... 

Merci encore.

Bonne soirée.

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