Donation d'une parcelle à mes 2 fils

Bonjour,
Je souhaiterais détacher une parcelle de mon terrain (210 M2 + 200 metre de route. Le cos etant de 0,30)et en faire donation à mes2 fils afin qu'il puisse construire une maison avec 2 appartements RDC et étage. Est ce possible et Quels sont les frais de donation? A savoir que si un de mes 2 fils s'engagerait à batir avec sa compagne (bien entendu la donation se fera avec une clause protection patrimoine si séparation il y a). Mon autre fils sera t'il propriétaire aussi? Comment faire dans les regles et pour que personne soit lésée? Merci de vos réponses. Cordialement.