Donation d'une maison

Bonjour,
j'ai 51 ans , pas mariée
2 enfants
1 maison de 300 000 euros environ
1 de 180 000 environ avec encore 100 000 euros de prets à payer
je veux anticiper ma donation
que dois je faire
puis je donner en gardant l'usufruit la maison ou j'ai encore un pret

dois je faire une donation partage
ou vaut il mieux donner une maison à l'un et l'autre maison au deuxième

et quels sont les frais

merci de votre réponse