Division de terrain en parcelle

Question

Bonjour,

Cela fait un petit moment que je lis certains forums est j'ai des question concernant la division d'un terrain après son achat. Afin de bien situer le cadre de cette discussion je précise qu'aujourd'hui je n'ai pas entamé quoi que ce soit comme démarche et je fait donc appel à vos lanternes pour avoir un max d'informations.

Le cas est le suivant; Imaginons que je trouve un terrain de 10 000m² (je suis gourmand) admettons que ce terrain m'intéresse pour y construire une petite maison sympatoche! On vas dire que je prend 2000m² pour moi. Il reste 6000m² à utiliser et ces là que ça ce Corse( ;-)  ).

On a trois solutions : 1 - revendre 6000m²
                               2 - revendre par exemple 6 parcelle de 1000m² 
                               3 -revendre à SA SCI

Les questions sont les suivantes;

- faut-il prévoir un chemin ou quelque chose pour que l'acheteur puisse accéder à sa parcelle  ? J'imagine que oui mais ce chemin appartient à qui à moi, à l'acheteur? J'ai mon idée mais je veux être sur! tout dépend de de la division? 
- Si le terrain de 10 000m² est viabilisé ou viabilisable  faut-il quand même prévoir quelque chose pour les 6000m² ou pire pour chaque parcelle?
- Au delà de 2 parcelles il me semble que l'on rentre dans le cadre d'un lotissement, est-ce vrais? n'y a-t-il aucun moyen de ne pas rentrer dans ce cadre administratif ou juridique?
- Pouvez-vous confirmer qu'en cas de revente mettons d'un morceau du terrain on ne paye 27% que sur la plus value réaliser après revente? (on peu rêver de financer sa construction par la revente des parcelles!!!)
- Je pense avoir oublier des questions donc n'hésitez pas à enrichir ce post!

- Enfin pour finir y aurait-il un intérêt à monter un SCI pour racheter les terrain et en revendre un partie ( il me semble que cela est possible mais sous certaines condition car acte antagoniste au fondement d'une SCI, mais la loi française est bien faite on peu faire plein de choses à la limite de la l'illégalité sans être illégal!) ou convaincre un banquier de suivre pour faire des logements destiné soit à la loc soit à la revente?

La question peut étonner mais je suis novice et plein d'idées( et sans doute de mauvaise aussi) mais de grâce je souhaite vraiment que l'on puisse discuter de cela en occultant l'aspect financier afin de ne s'attacher qu'au cadre juridique.  

Merci d'avance pour vos réponses!

02Marie · Answer

Bonsoir,
Moi je vais vous répondre au titre de l'urbanisme.
Donc assurez vous déjà d'acheter un terrain constructible à savoir qu'il se situe dans les Parties Actuellement Urbanisées de la Commune ou en zone constructible d'un PLU ou d'un POS. Pour le savoir je vous conseille de faire une demande de certificat d'urbanisme L 410 1 2 (à usage de construction) ca sera plus simple.
En ce qui concerne la division, dès lors que vous constituez 3 lots, vous êtes obligés de passer par la déclaration préalable pour créer le lotissement (un lot peut rester en l'état, ce n'est pas genant) à condition qu'une voirie soit existante et puisse permettre l'accès aux trois lots bien distincts. Les terrains devront être viabilisés.
Si vous voulez créer plus de 3 lots et qu'il n'y a pas de voirie, vous allez être obligé de passer par le permis d'aménager et de procéder vous meme à la viabilisation du terrain (voirie, trottoir, eau, edf, etc...)
Question SCI je n'y connais rien du tout mais rien ne vous empeche de leur revendre une grosse partie, la SCI fera un lotissement dans un lotissement et là ca sera beaucoup moins gérable, mais c'est faisable.

Cédrouchka · Answer

Bonsoir Marie,

En fait je parlais de créer soit même une SCi est de revendre le Lot à la SCI (La mienne ) pour en faire quelque chose et par exemple un lotissement, le but étant, à long terme, de gagner un peu d'argent voir s'assurer une retraite!

02Marie · Answer

OK au niveau urba pas de problème du tout, maintenant au niveau du fisc je sais pas trop. Par contre il n'est pas recommandé de garder trop longtemps un terrain constructible sous le coude, car des fois on a des tours ! Un remembrement, le passage d'une autoroute, un projet communal et le terrain devient non constructible, donc un peu genant ! N'attendez pas plus de 3/4 ans pour en faire quelque chose...

Cédrouchka · Answer

D'ailleurs je pense à autre chose : Je garde 2000m² et je revend 8000m² à ma SCI, peut-on construire par exemple 6 maisons sur 8000m² pour les louer sans en faire un lotissement et en considérant que ces 6000m² sont une seul et même parcelle?

Cédrouchka · Answer

Vous dites qu'en fait à partir du moment ou le terrain est constructible s'il n'est pas "utiliser" on peut se le faire prendre en quelque sorte pas la commune?

02Marie · Answer

Ca peut tout à fait être faisable en gardant un seul lot de 6000 m². Il faudra cependant respecter ce qu'on appelle la loi de réciprocité (éloignement entre les maisons) afin de pouvoir les détacher dans l'avenir. Voyez auprès de la DDE qui gère les permis ou de la communauté d'agglo de votre commune le réglement en vigueur, vous aurez ainsi la distance à respecter entre les deux pignons des constructions.

02Marie · Answer

Pour l'utilisation du terrain, oui si la commune décide d'instaurer un PLU dans sa commune ou de la modifier (surtout si elle est intéressée par ce terrain) vous ne pourrez plus rien en faire (j'ai eu le cas dans une de mes communes, le propriétaire n'a pas pu rien faire de son terrain car la commune avait classé sa parcelle en zone verte réservée aux jardins...)

Cédrouchka · Answer

justement je pensé à cela, par la suite, mettons que 10 ans après on ai envie de revendre chaque maisons individuellement cela est possible à condition de respecter des règles lors de la construction. Mais est ce que si l'on vend 6 maisons on ne rentre pas à nouveau dans le cadre juridique d'un lotissement?

GERDAN · Answer

Bonjour, 
Je rebondis sur le post de Cedouchka. 
Je suis le point d'acheter une parcelle de terrain provenant d'un détachement. 
Je voudrais dans la foulée diviser cette parcelle en 3 lots : un pour ériger une contruction pour mon habitation principale, un pour ériger un immeuble avec 4 appartements pour du locatif et le troisième que je vendrai à mon frère pour construire sa maison. 
Quelles seront les contraintes que je vais rencontrer.

GERDAN · Answer

Merci d'avance pour vos réponses.

02Marie · Answer

Cédrouchka, gerdan,
Tous les deux en faisant cela vous allez rentrer dans la procédure de lotissement uniquement par déclaration préalable. La réforme de 2007 sur l'urbanisme a considérablement amoindri le lotissement, et donc, dès lors que la voirie est existante et les terrains contingus la simple déclaration suffit à diviser les parcelles (il s'agit plus d'une divisiion que d'une création de lotissement). Plus rien de bien compliqué, plus de règlement de lotissement à mettre en place, plus de cahier des charges, bref plus de fluidité.
Mais un conseil, respectez surtout bien la loi de réciprocité auquel cas la divisoin pourrait poser problème dans l'avenir.

GERDAN · Answer

Merci pour la réponse.
Une précision : qu'est ce que la loi de réciprocité.

02Marie · Answer

C'est la distance réglementaire entre deux pignons pour arriver à diviser une propriété sans rendre les habitations mal implantées.

Cédrouchka · Answer

ok d'un point de vue urbanisme et ok pour la réciprocité pour ne pas être ennuyé dans le futur.

Par contre je reviens sur l'idée d'un montage financier avec la SCI est ce que quelqu'un pense que cela peut être intéressant?

GERDAN · Answer

Moi, aussi je cherche des informations quant à l'opportunité de créer une SCI, voici les liens que j'ai trouvés sur le net :
https://www.msn.com/fr-fr/finance/


De tout cela, je n'ai pas vraiment perçu l'intérêt fiscal et c'est cet aspect des choses qui m'intéresse également.

Cédrouchka · Answer

Idem et d'ailleurs tant qu'on y est je pose une autre question SCI ou SARL?
Après tout pourquoi prendre des risques en étant indéfiniment responsable des dettes engendrés quand on peut protéger ses arrières! (Le but n'étant pas de faire faillite bien entendu mais bien d'y trouver à la fois un avantage fiscal et ne pas se voir épingler par le fisc pour commerce illégal ou quelque chose dans le genre!)
 
Merci pour vos réponses.

GERDAN · Answer

La SARL ne se prête pas à ce type d'activités car il ne s'agit d'actes de commerce.

Cédrouchka · Answer

Je vais peut être dire une connerie mais j'ai vue des agences immobilière dont le statut était SARL.

De plus pour moi le fait de louer des appartements au même titre qu'une voiture ou autre chose est un acte de commerce! Vrais ou faux???

GERDAN · Answer

up

cedrouchka · Answer

Up??? je ne suis pas un habitué des forums

bruno20600 · Answer

Bonjour,
J'ai l'opportunité avec un ami d'acheter un terrain de 8400 m2 qui doit devenir constructible en Septembre.
L'idée serait de le diviser en 06 parcelles 4x 1000m2 + le reste pour nous deux soit 2 parcelles de + de 2000m2.
Je suis avide de conseils.......
- Acheter en créant une SCI à 06 personnes.....(6 parcelles) . SCI qui amène les fonds pour l'achat du terrain +
création du lotissement avec tout ce que ça comporte.
- Acheter à 2 , déposer nos permis de construire et faire une division parcellaire ???? Pas très clair
- Acheter à 2 après avoir fait passer un géomètre pour diviser en 2 ???
Merci pour vos réponses , la première option n'a pas l'air mal et permet de répartir les fonds nécessaires.
a vos claviers
Merci

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