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14 réponses
bonjour,ma mére, ma soeur et moi vendons la maison dont ma mére profitait jusqu'a ce jour,car agée de 83 ans,elle souhaite prendre un appartement pour commodités personnelle.sur le compromis il est stipulé que ma mére en est la demi en pleine propriété et en demi usufruit.que ma soeur et moi en sommes les 1/4 en nue propriété chacun.a la succession de mon pére elle avait opté pour l'usufruit.comment a t-elle pu changer cette option 5 ans aprés,est-ce que 1/2 en pleine propriéré et en demi usufruit existe.est-ce légal.si dans le cas ou c'est légal,la vente représente 170000€,qu'elle serait ma part,ai-je le droit de prendre ce qui me revient légalement.j'attends une réponse rapide car mon épouse vient de perdre son emploi,et j'ai des craintes quand a mon avenir proffessionnel.merci pour vos éclaicissements.
Bonjour,
1) Oui, c'est normal.
Quand vous lisez "Suivant droits légaux" , c'est la part (1/4) attribuée par la loi au conjoint survivant en présence d'enfant(s) d'un premier lit, les enfants se partageant les trois autres quarts.
Votre père a souhaité renforcer la protection de son épouse par une donation entre époux. Elle a choisi l'option 1/4 en pleine propriété et l'usufruit (c'est à dire, en gros, l'usage des biens) sur ces fameux 3/4 normalement dévolus aux enfants.
L'usufruit a une valeur, fonction de l'âge de l'usufruitier, ici 60 % de la valeur en pleine propriété (votre belle-mère a donc entre 40 et 50 ans) ; la nue-propriété, qui vous revient dans un premier temps, vaut donc 40 % de la valeur en pleine propriété.
Vous remarquerez que les 4700 € qui vous sont attribués correspondent bien à 40 % de 11 700 €.
2) Au décès de votre belle-mère, l'usufruit "rejoint" la nue-propriété (sans frais ni formalité payante) et vous retrouverez vos 11 700 €.
3) Vous vous trouvez en indivision, l'accord unanime de tous les co-indivisaires est nécessaire pour vendre le bien. Et si vous êtes d'accord pour vendre, oui, elle devra vous verser votre part. Cette part correspondant à vos droits au moment de la vente (droits liés à l'âge de l'usufruitière), il faudra voir à ce moment là comment procéder : convention, remploi, quasi-usufruit...
Mais vous n'en êtes pas encore là.
Cordialement.
1) Oui, c'est normal.
Quand vous lisez "Suivant droits légaux" , c'est la part (1/4) attribuée par la loi au conjoint survivant en présence d'enfant(s) d'un premier lit, les enfants se partageant les trois autres quarts.
Votre père a souhaité renforcer la protection de son épouse par une donation entre époux. Elle a choisi l'option 1/4 en pleine propriété et l'usufruit (c'est à dire, en gros, l'usage des biens) sur ces fameux 3/4 normalement dévolus aux enfants.
L'usufruit a une valeur, fonction de l'âge de l'usufruitier, ici 60 % de la valeur en pleine propriété (votre belle-mère a donc entre 40 et 50 ans) ; la nue-propriété, qui vous revient dans un premier temps, vaut donc 40 % de la valeur en pleine propriété.
Vous remarquerez que les 4700 € qui vous sont attribués correspondent bien à 40 % de 11 700 €.
2) Au décès de votre belle-mère, l'usufruit "rejoint" la nue-propriété (sans frais ni formalité payante) et vous retrouverez vos 11 700 €.
3) Vous vous trouvez en indivision, l'accord unanime de tous les co-indivisaires est nécessaire pour vendre le bien. Et si vous êtes d'accord pour vendre, oui, elle devra vous verser votre part. Cette part correspondant à vos droits au moment de la vente (droits liés à l'âge de l'usufruitière), il faudra voir à ce moment là comment procéder : convention, remploi, quasi-usufruit...
Mais vous n'en êtes pas encore là.
Cordialement.
Merci pour votre réponse rapide et cela m'a bien eclaircie.
Si je comprend bien , je suis nu-propriétaire a hauteur de 4700 eur actuellement et lors du deces de ma belle mere je serais en pleine proprieté a hauteur de 11700 eur ? ( biensur en fonction de valeur immo a ce momment la je pense ) .
En cas de vente de la maison , l'usufruit est transformé en " monétaire" qu'elles sont les garanties que m'a belle mère ne l'utilisera pas ? C'est ce dont vous me parler ( quasi- usufruit ?) difference entre les 4700 et 11700 eur.
Cordialement.
Si je comprend bien , je suis nu-propriétaire a hauteur de 4700 eur actuellement et lors du deces de ma belle mere je serais en pleine proprieté a hauteur de 11700 eur ? ( biensur en fonction de valeur immo a ce momment la je pense ) .
En cas de vente de la maison , l'usufruit est transformé en " monétaire" qu'elles sont les garanties que m'a belle mère ne l'utilisera pas ? C'est ce dont vous me parler ( quasi- usufruit ?) difference entre les 4700 et 11700 eur.
Cordialement.
Re-
Le quasi-usufruit porte sur des choses dont on ne peut pas faire usage sans les consommer, comme l'argent. Dans votre cas, le bien est vendu, votre part (du bien en nue-propriété) réglée. Chez le notaire, vous signerez une convention de quasi-usufruit. Concrètement, votre belle-mère dispose de cet argent comme elle l'entend mais vous, vous avez une créance sur sa succession (puisque nous sommes dans un cas d'usufruit viager).
Alors évidemment, je vois venir votre question : et si elle a tout b... dépensé ? Il ne reste plus rien et, bien sûr, vos demi-frères et soeurs refusent la succession...
Cordialement.
Le quasi-usufruit porte sur des choses dont on ne peut pas faire usage sans les consommer, comme l'argent. Dans votre cas, le bien est vendu, votre part (du bien en nue-propriété) réglée. Chez le notaire, vous signerez une convention de quasi-usufruit. Concrètement, votre belle-mère dispose de cet argent comme elle l'entend mais vous, vous avez une créance sur sa succession (puisque nous sommes dans un cas d'usufruit viager).
Alors évidemment, je vois venir votre question : et si elle a tout b... dépensé ? Il ne reste plus rien et, bien sûr, vos demi-frères et soeurs refusent la succession...
Cordialement.
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bonjour.
Je viens d'avoir la notaire au téléphone et elle m'a expliquer qu'en fait !
En cas de vente de la maison , le montant qu'elle devrais nous reverser serait environ que les 4700 .
et la succession se termine la !!
Car l'usufruit se transforme en argent et elle a droit a 60 %.
Si je comprend cette version , le meilleur est de ne pas vendre la maison !! et ensuite je pourrai recuperer ma partie qu elle dispose en usufruit !
Merci de vos réponses.
Je viens d'avoir la notaire au téléphone et elle m'a expliquer qu'en fait !
En cas de vente de la maison , le montant qu'elle devrais nous reverser serait environ que les 4700 .
et la succession se termine la !!
Car l'usufruit se transforme en argent et elle a droit a 60 %.
Si je comprend cette version , le meilleur est de ne pas vendre la maison !! et ensuite je pourrai recuperer ma partie qu elle dispose en usufruit !
Merci de vos réponses.
Re-bonjour,
Oui, je le pressentais lors ma précédente réponse : votre notaire n'a pas envie de se casser la tête pour quelques dizaines d'euros d'honoraires. On parlerait d'une succession suivie d'une vente touchant un vignoble dans le Médoc ou une maison comme la votre mais située sur la Croisette à Cannes... je parie que le discours n'aurait pas été le même !
De toute manière, vous le pressentiez, je vous l'ai à demi-mot confirmé, il est fort probable que vous n'auriez jamais revu ce quasi-usufruit. Mais si votre belle-mère veut vendre la maison, si vos demi-frères (soeurs) sont d'accord et si vous seule vous y opposez, bonjour l'ambiance familiale.
Par contre, si vous pouvez faire traîner, attendre les 51 ans de votre belle-mère, vous gagnerez 10 %...
Cordialement.
Oui, je le pressentais lors ma précédente réponse : votre notaire n'a pas envie de se casser la tête pour quelques dizaines d'euros d'honoraires. On parlerait d'une succession suivie d'une vente touchant un vignoble dans le Médoc ou une maison comme la votre mais située sur la Croisette à Cannes... je parie que le discours n'aurait pas été le même !
De toute manière, vous le pressentiez, je vous l'ai à demi-mot confirmé, il est fort probable que vous n'auriez jamais revu ce quasi-usufruit. Mais si votre belle-mère veut vendre la maison, si vos demi-frères (soeurs) sont d'accord et si vous seule vous y opposez, bonjour l'ambiance familiale.
Par contre, si vous pouvez faire traîner, attendre les 51 ans de votre belle-mère, vous gagnerez 10 %...
Cordialement.
luna10
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6 mai 2009 à 15:54
6 mai 2009 à 15:54
Juste quelques précisions.
La vente d'un bien grevé d'usufruit constitue un acte de partage. Par conséquent, il est de principe que l'indivision cesse à ce moment là.
Le notaire n'a que faire de la demande d'un nu-propriétaire lui demandant de procéder au report de l'usufruit sur le prix de vente. Ce n'est pas de son ressort, tant que la demande n'a pas été faite par l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Et si l'usufruitier et le nu-propriétaire sont d'accord pour y procéder, qu'il s'agisse d'une maison à Cannes ou d'un taudis, ce report de l'usufruit s'impose.
De surcroit, la valeur de l'usufruit n'est pas forcément de 60 % (elle ne sera pas forcément de 50 % si elle parvient à attendre jusqu'aux 51 ans de l'usufruitier).
Le barème fiscal ne s'impose ni aux parties, ni au juge, qui peuvent convenir d'une évaluation économique, en prenant en compte par exemple l'age de l'usufruitier et les revenus nets que pourraient procurer le bien objet de l'usufruit.
En fonction des circonstances, cette valeur peut être un avantage pour l'usufruitier ou pour le nu-propriétaire.
La vente d'un bien grevé d'usufruit constitue un acte de partage. Par conséquent, il est de principe que l'indivision cesse à ce moment là.
Le notaire n'a que faire de la demande d'un nu-propriétaire lui demandant de procéder au report de l'usufruit sur le prix de vente. Ce n'est pas de son ressort, tant que la demande n'a pas été faite par l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Et si l'usufruitier et le nu-propriétaire sont d'accord pour y procéder, qu'il s'agisse d'une maison à Cannes ou d'un taudis, ce report de l'usufruit s'impose.
De surcroit, la valeur de l'usufruit n'est pas forcément de 60 % (elle ne sera pas forcément de 50 % si elle parvient à attendre jusqu'aux 51 ans de l'usufruitier).
Le barème fiscal ne s'impose ni aux parties, ni au juge, qui peuvent convenir d'une évaluation économique, en prenant en compte par exemple l'age de l'usufruitier et les revenus nets que pourraient procurer le bien objet de l'usufruit.
En fonction des circonstances, cette valeur peut être un avantage pour l'usufruitier ou pour le nu-propriétaire.
Bonjour "Luna",
Tiens, tiens :
"Ce n'est pas de son ressort, tant que la demande n'a pas été faite par l'usufruitier et le nu-propriétaire." : tout le monde ne sait pas cela. Moi le premier, d'ailleurs. Il me semblait me souvenir que la seule demande du nu-propriétaire suffisait. Au temps pour moi.
Mais notre amie prend la peine de poser explicitement la question à qui de droit et reçoit une nette fin de non-recevoir. Vous aurez du mal à me faire admettre que s'il s'était agi d'une villa, non, finalement je préfère des vignes dans le Médoc, ce cher notaire n'aurait pas... quelque peu... affiné son conseil.
Mais bon, je me trompe sûrement là encore.
Très cordialement.
Tiens, tiens :
"Ce n'est pas de son ressort, tant que la demande n'a pas été faite par l'usufruitier et le nu-propriétaire." : tout le monde ne sait pas cela. Moi le premier, d'ailleurs. Il me semblait me souvenir que la seule demande du nu-propriétaire suffisait. Au temps pour moi.
Mais notre amie prend la peine de poser explicitement la question à qui de droit et reçoit une nette fin de non-recevoir. Vous aurez du mal à me faire admettre que s'il s'était agi d'une villa, non, finalement je préfère des vignes dans le Médoc, ce cher notaire n'aurait pas... quelque peu... affiné son conseil.
Mais bon, je me trompe sûrement là encore.
Très cordialement.
Re bonsoir!
Pourriez vous m'expliquer en français populaire LOLL le " report de l'usufruit sur le prix de vente "
En quoi cela consiste ? quel sont les avantages et inconvénients ?
La notaire m'a signalé également qu'il sera aussi possible conventionnellement de placer la partie du prix de vente revenant en nue-propriété aux enfants et en usufruit au conjoint sur un compte démembré auprès d'un organisme financier !!!
KésaKo ? Je pense que ça peut etre bien ça ? au moins j'y perd moins NON ?
Merci encore
Pourriez vous m'expliquer en français populaire LOLL le " report de l'usufruit sur le prix de vente "
En quoi cela consiste ? quel sont les avantages et inconvénients ?
La notaire m'a signalé également qu'il sera aussi possible conventionnellement de placer la partie du prix de vente revenant en nue-propriété aux enfants et en usufruit au conjoint sur un compte démembré auprès d'un organisme financier !!!
KésaKo ? Je pense que ça peut etre bien ça ? au moins j'y perd moins NON ?
Merci encore
Re-bonjour,
Lors de la cession d'un bien démembré, il y a deux solutions :
- Soit chacun prend la contre-valeur de sa part et l'affaire est réglée ;
- Soit on "reporte l'usufruit sur le prix de vente" ce qui revient, en gros, à "transférer", à "reporter" la situation actuelle (démembrement de la propriété) sur le capital qui, suite à la vente, va remplacer le bien.
C'est ce qui vous avait été dit plus haut (sauf que la décision doit être consensuelle alors que, vous voudrez bien m'excuser de cette erreur, je m'étais mis dans la tête que le nu-propriétaire seul pouvait le réclamer, ce qui ne serait pas illogique au demeurant).
Finalement, le notaire vous en avait parlé, j'ai donc été mauvaise langue sur ce coup-là.
Alors c'est vrai qu'à priori on pourrait penser que vous y perdriez moins mais, dans votre cas, l'usufruitière est jeune, ça risque donc de durer. L'autre difficulté est que vous êtes nombreux : pas moins de 7 co-indivisaires.
Cordialement.
Lors de la cession d'un bien démembré, il y a deux solutions :
- Soit chacun prend la contre-valeur de sa part et l'affaire est réglée ;
- Soit on "reporte l'usufruit sur le prix de vente" ce qui revient, en gros, à "transférer", à "reporter" la situation actuelle (démembrement de la propriété) sur le capital qui, suite à la vente, va remplacer le bien.
C'est ce qui vous avait été dit plus haut (sauf que la décision doit être consensuelle alors que, vous voudrez bien m'excuser de cette erreur, je m'étais mis dans la tête que le nu-propriétaire seul pouvait le réclamer, ce qui ne serait pas illogique au demeurant).
Finalement, le notaire vous en avait parlé, j'ai donc été mauvaise langue sur ce coup-là.
Alors c'est vrai qu'à priori on pourrait penser que vous y perdriez moins mais, dans votre cas, l'usufruitière est jeune, ça risque donc de durer. L'autre difficulté est que vous êtes nombreux : pas moins de 7 co-indivisaires.
Cordialement.
Re
Merci beaucoup mes idée sont claires maintenant pour ça.
Effectivement nous sommes 7 co_indivisaires.
Mais nous serons deux a pas nous laisser faire comme ça !! et c'est bien sur !!
Que se passe t-il si je refuse de vendre ? ou si nous sommes plusieurs a refuser ?
Peut -on nous y obliger ? Peut -on nous réclamer quelques choses ?
Sachant quelle vende ou pas elle sera pas dans le besoin.
Merci !!
Merci beaucoup mes idée sont claires maintenant pour ça.
Effectivement nous sommes 7 co_indivisaires.
Mais nous serons deux a pas nous laisser faire comme ça !! et c'est bien sur !!
Que se passe t-il si je refuse de vendre ? ou si nous sommes plusieurs a refuser ?
Peut -on nous y obliger ? Peut -on nous réclamer quelques choses ?
Sachant quelle vende ou pas elle sera pas dans le besoin.
Merci !!
Effectivement nous sommes 7 co_indivisaires.
Mais nous serons deux a pas nous laisser faire comme ça !! et c'est bien sur !!
Que se passe t-il si je refuse de vendre ? ou si nous sommes plusieurs a refuser ?
Peut -on nous y obliger ? Peut -on nous réclamer quelques choses ?
Sachant quelle vende ou pas elle sera pas dans le besoin.
Merci !!
Mais nous serons deux a pas nous laisser faire comme ça !! et c'est bien sur !!
Que se passe t-il si je refuse de vendre ? ou si nous sommes plusieurs a refuser ?
Peut -on nous y obliger ? Peut -on nous réclamer quelques choses ?
Sachant quelle vende ou pas elle sera pas dans le besoin.
Merci !!
La législation juridique et financière évolue en permanence...