successions

Question

Bonjour,
Je suis marié sous le regime de la communauté de biens et nous avons deux enfants mariés. Je souhaite construire deux maisons sur un terrain dont mon Fils est propriétaire (une pour lui et une pour nous) et est marié sous la séparation de biens et va être papa sous peu. J'aimerais savoir en cas de son décés si nous pouvons toujours occuper une de ces maisons sans problème successoral avec notre belle fille et nos petits enfants.
Merci de votre réponse.

YODA13119 · Answer

Bonjour,
donc construction d'une maison sur un terrain propre de votre fils, ça veut dire que juridiquement, c'est votre fils le propriétaire de l'ensemble (la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous).
En cas de décès de votre fils, vu que cette maison ne sera pas sa résidence familiale, le conjoint sera en concours avec les enfants, soit pour 1/4 en pleine propriété, soit pour la totalité en usufruit, les enfants se partageant le reste.
Si votre fils est votre unique enfant, il faut envisager, via donation, un montage par lequel vous obtiendrez au moins l'usufruit de la maison.
Si vous avez d'autres enfants, la meilleure solution reste un achat du terrain à votre fils.

Cordialement

YODA13119 · Answer

Bonsoir,
attention, l'opération est dangereuse en présence d'un autre enfant. En effet, juridiquement, votre fils est propriétaire du tout mais économiquement, dans son patrimoine il ne doit y avoir que le bien en l'état où il se trouvait au moment de l'achat et dans le votre on devra retrouver au moins la contrepartie des fonds engagés pour la construction. En clair, à votre décès, votre fille risque de revendiquer la "restitution" par votre fils d'une partie de la valeur de la construction.

Cordialement et bonnes fêtes

maneve · Answer

Super sympa..........Merci.

Je tiens à apporter comme information que nous sommes aussi propriétaire d'un appartement estimé à la valeur d'une des deux villa. 
Si je faisais comme je pensais, j'éconnomiserais les frais notariaux dûs lors de l'acquisition d'une partie du terrain de mon Fils et lui les frais de notre succession si nous vivons plus de six ans pour annuler le dernière donnation enregistrée auprès d'un notaire.
Est-ce une bonne solution ?. Quels sont les droits de ma Belle Fille dans ce cas ?
Confus d'incister mais c'est très important pour nous et j'ai la chance d'avoir rencontrer un(ou une) internaute sympatique et super compétant(e) en la matière.

Dans l'attente et avec tous mes remerciements.

YODA13119 · Answer

Re,
c'est bien un internaute, et compétent peut-être, en tous cas pas complètement profane.

Votre stratégie n'est pas mauvaise du tout, elle évite en effet des frais supplémentaires mais elle a l'inconvénient, et vous le sentez bien, d'être conditionnée à votre "survie". De toute façon, maintenant c'est fait, vous ne pouvez pas revenir en arrière.
Donc, vous avez fait donation d'une somme d'argent à votre fils pour l'acquisition du terrain sur lequel c'est vous qui allez construire les deux maisons. Celle destinée à votre fils servira, j'imagine, de résidence principale et familiale. Vous êtes par ailleurs propriétaires d'un autre bien d'une valeur équivalente à une des maisons à construire.
Que va-t-il se passer en cas de décès de votre fils, c'est bien là votre question ? 
Et bien, d'abord on va liquider le régime matrimonial, marié sous contrat de séparation, le terrain (et donc la maison qui y sera construite) entrera dans la catégorie de ses biens propres; de ce point de vue, son épouse n'a des droits que sur ses propres à elle et sur les biens indivis. 
Ensuite, on va régler une situation intermédiaire, celle du cadre de vie du conjoint survivant qui pourra bénéficier, quelle que soit la propriété du bien, d'un droit d'usage et d'habitation viager sur le logement familial (droit que le défunt peut exclure par testament). 
Enfin, on va régler la succession de votre fils (qui comprendra ses biens propres + ses parts de biens indivis) entre son enfant (réservataire pour 1/2) et le conjoint survivant qui pourra opter soit pour la totalité de la succession en usufruit (cette option fera disparaître le droit d'usage et d'habitation si le bien est dans la succession) soit pour 1/4 en pleine propriété, le reste revenant à l'enfant (sauf testament ou donation au profit d'une ou plusieurs autres personnes).
Donc votre belle-fille pourra prétendre, sur la maison, selon ses choix, soit à un droit d'usage et d'habitation, soit à l'usufruit du bien soit à 1/4 en pleine propriété (l'option du conjoint peut également lui être retirée par testament).
Voilà la solution, s'il n'y a pas de donation dite "au dernier des vivants".

Cordialement

maneve · Answer

Comment vous remercier ??????.
Internet c'est comme cela, pour celui qui veut rendre service....... comme vous et d'autres (bien-sûr ! et je pense en être un dans mon domaine).

Je vous renouvelle tous mes voeux de bonne année 2009 ainsi qu'à tous les internautes positifs comme vous, et encore merci, et surtout ne changez pas comme on dit chez nous.

SALUT.

YODA13119 · Answer

C'est où chez vous ??
Et bonnes fêtes et meilleurs voeux pour 2009 à vous aussi

maneve · Answer

J'habite AIX EN PROVENCE , superbe ville (pour moi).

Salut et bon vent (avec le mistral).

YODA13119 · Answer

Pas très loin de chez moi donc !!
Dans la chaîne de l'Etoile, juste après Gardanne (et ses cheminées minables !!) avec vue magnifique sur Sainte-Victoire et la Sainte-Baume !!!
Je confirme, très belle ville Aix, y ai fait toutes mes études (et de nombreuses virées nocturnes...)

Pas si grande que ça la "toile" finalement....

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