Calcul de la taxe foncière et règles de paiement

Comment vérifier le calcul de sa taxe foncière. Qui doit payer la taxe foncière en cas de vente, indivision, SCI ou usufruit.

Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est une taxe locale payable tous les ans par les propriétaires de biens immobiliers. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien. En pratique, la taxe foncière peut concerner aussi bien un appartement ou une maison qu'un terrain. La taxe foncière sur le bâti (TFPB) et la taxe foncière sur le non bâti sont dans tous les cas dues par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, le lieu d'imposition étant celui où est situé le bien. C'est en effet la personne propriétaire ou usufruitière du bien qui doit payer la taxe foncière, y compris si le bien est en location.

Le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) indiqué sur l'avis de taxe foncière peut être récupéré dans les charges locatives.

La taxe foncière est encadrée par les articles 1380 et suivants du Code général des impôts (CGI). Ces articles de loi dressent la liste des propriétés imposables (articles 1380 et 1381) et fixent les conditions d'exonération ainsi que la base d'imposition de la taxe foncière, y compris la taxe foncière sur les terrains et le non-bâti.

Comment se calcule la taxe foncière sur le bâti ?

Sont soumises à la taxe foncière sur le bâti toutes les propriétés bâties situées en France, y compris les ouvrages d'art et les voies de communication, les bateaux utilisés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres, etc. L'administration calcule le revenu cadastral en appliquant un abattement forfaitaire de 50% à la valeur locative cadastrale. La taxe foncière est égale au revenu cadastral multiplié par les taux fixés par les collectivités locales. Ces taux peuvent éventuellement être modifiés d'une année sur l'autre. En pratique, il n'est pas rare que le fisc commette des erreurs de calcul de la taxe foncière ou omette une exonération. Il ne faut donc pas hésiter à contester sa taxe foncière dès lors que l'on constate une anomalie sur son avis fiscal.

La taxe foncière est normalement envoyée par les impôts à la fin de l'été et doit être payée avant la mi-octobre. La date limite de paiement de la taxe foncière varie en fonction du mode de paiement choisi (par courrier, sur internet ou par mensualités).

Les propriétaires soumis à la taxe foncière peuvent bénéficier, selon les cas, de plusieurs dispositifs d'allègements. Les exonérations de taxe foncière sont soumises à des conditions spécifiques, le plus souvent liées au profil du propriétaire...

Quelle est la surface prise en compte pour la taxe foncière ?

La surface du logement retenue par l'administration fiscale pour calculer la taxe foncière suit des règles spécifiques, différentes des règles de calcul de la surface habitable ou de la surface Carrez. Le fisc tient compte de la surface réelle, qui se calcule de mur à mur, sans déduire les zones où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Pour une habitation, la surface réelle totale du bien comprend sa partie principale ainsi que ses dépendances incorporées telles que des garages ou des caves. Pour être considérée comme une dépendance incorporée, la partie concernée doit être directement accessible depuis l'intérieur du local. Les différentes surfaces du bien peuvent ensuite faire l'objet de pondérations en fonction de l'usage qui en est fait. C'est à partir de cette surface pondérée qu'est calculée la valeur locative du bien.

Qui paye la taxe foncière en cas de vente ?

Le vendeur d'un bien même vendu en janvier reste redevable de la taxe foncière pour l'année concernée. Quand le bien est vendu en cours d'année, le nouveau propriétaire ne paiera donc la taxe foncière que l'année suivante. Mais presque systématiquement, les contrats de vente prévoient maintenant une répartition prorata temporis de la taxe foncière déjà due. En clair, si vous signez le 1er juillet, vous paierez au vendeur la moitié de la taxe qu'il paiera à l'automne. Le montant à verser est ainsi calculé prorata temporis. Bien souvent, les parties conviennent d'un remboursement anticipé : le vendeur paie sa quote-part de taxe foncière le jour de la vente, sur la base du dernier avis de taxe foncière disponible.

Qui paye la taxe foncière en cas d'usufruit, viager, indivision ou SCI ?

En cas de démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui est redevable des taxes foncières. Mais pas le titulaire d'un simple droit d'usage et d'habitation. Quand un bien est acheté en viager, c'est l'acquéreur qui est redevable de la taxe foncière à compter du 1er janvier suivant la date d'acquisition.

Quand un bien est possédé en indivision par plusieurs propriétaires, la taxe foncière est établie au nom de tous les indivisaires, dont les noms peuvent figurer sur l'avis d'imposition quand le nombre d'indivisaires est égal ou inférieur à trois. Les indivisaires ne sont pas solidairement responsables du paiement de la taxe foncière.

Le paiement de la taxe foncière résulte d'un accord privé entre les indivisaires concernés, qui doivent donc saisir la justice en cas de désaccord entre eux. L'imposition des époux indivisaires dépend de leur régime matrimonial et du statut du bien. Les époux ne sont pas solidairement responsables du paiement de la taxe foncière alors qu'ils le sont pour le paiement de la taxe d'habitation.

Quand le bien est possédé par une société immobilière de copropriété dotées de la « transparence fiscale », et notamment une SCI, l'imposition est établie au nom de chaque associé en proportion de leur part.