Double emprunt / location-impot
_lael_ Messages postés 6076 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
J'avais acheté un appartement il y a 6 ans, avant de connaître mon épouse actuelle.
L'emprunt immobilier coule pendant 6 ans encore (emprunt fait sur 12 ans).
On achète cette année une maison en campagne ensemble, en conservant l'appartement que j'avais acheté pour le mettre en location (probablement pour une collocation, ou famille peu nombreuse).
Ma question est la suivante :
- Pour les impots, il parait que c'est compliqué car l'apport de la location vient se greffer sur nos salaires et que l'on passe sur des impots plus costaud
- J'ai entendu dire qu'il était possible de déduire l'emprunt de l'appartement (ou de la maison?), vis à vis l'apport que font les locataires afin d'amoindrir le coût des impots.
Est-ce exact? Si oui sauriez vous quelles sont les conditions à avoir/apporter s'il vous plait?
Grand grand merci à vous,
Jean
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1 réponse
"- Pour les impots, il parait que c'est compliqué car l'apport de la location vient se greffer sur nos salaires et que l'on passe sur des impots plus costaud"
C'est le principe de l'impôt sur le revenu.
Les revenus locatifs sont des revenus, au même titre que les salaires.
Ils viennent donc en augmentation des revenus ce qui peut faire changer de tranche dans le barème progressif.
Mais c'est uniquement les revenus qui dépassent la tranche qui sont soumis à un impôt plus élevé, ça n'augmentera pas les impôts liés à vos salaires.
A noter qu'en plus de payer un impôt (IR) dessus, vous paierez des charges sociales (17.2%) en plus.
"- J'ai entendu dire qu'il était possible de déduire l'emprunt de l'appartement (ou de la maison?), vis à vis l'apport que font les locataires afin d'amoindrir le coût des impots."
Si vous comptez louer en location nue à une famille, vous relevez du Foncier.
Vous avez le choix entre :
- régime micro : Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs
- régime réel : Déduction de vos charges au réel : Taxe foncière, intérêt d'emprunts, travaux, frais d'agence, charges de copropriété, assurance PNO et d'emprunt, etc...
A vous de voir lequel est le plus intéressant.
Si vous comptez louer en colocation ce sera probablement en meuble et vous relèverez du BIC.
Vous avez le choix entre :
- régime micro : Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs
- régime réel : idem que foncier mais avec les amortissements en plus (environ 3-4% de la valeur du bien déductible de vos revenus. Ex: S'il vaut 200.000€ c'est environ 6000-8000€ déductible des loyers chaque année en plus des autres charges)
Par contre en BIC il faut s'immatriculer (création d'une micro-entreprise) et payer la CFE (Cotisation foncière des entreprises).
Et il faut respecter la liste minimale de meubles prévus par décret, vous pouvez en ajouter d'autres mais pas en enlever.
Si vous êtes au BIC réel, il faut également déposer annuellement une liasse fiscale et donc de préférence faire appel à un expert-comptable.
Mais 2/3 du coût du comptable est récupérable sous forme de réduction d'impôt et le 1/3 restant est déductible comme charge des revenus locatifs, ce qui fait qu'un comptable de 900€ coûterait en réalité autour de 150-180€ en coût réel après réduction d'impôt et déduction en charge.
La législation juridique et financière évolue en permanence...