Calcul + value/vente villa

Bonjour,
Villa que nous avons construite en 2002 sur un terrain que la mairie nous a loué en bail amphithéotique en 1998
Nous n'avons pas payé le terrain (il a été évalué 64.000 pour la déclaration aux hypothéques en 1998)
question
Lors de la vente, la + value sera calculée sur :
- les valeurs séparées, maison et terrain (462.000 et 64.000)
ou
sur la valeur de la maison uniquement pour une valeur maison 462.000+64.000 = 526.000
en sachant que le terrain sur lequel elle se situé ajoute une valeur "complémentaire", en effet on ne peut pas faire comme si le terrain n'existait pas !
Cette valeur complémentaire va générer un montant de + value bcp + important?
Je vous remercie de m'envoyer une simulation de calcul de + value avec date d'acquisition terrain 1998
date acquisition maison 2002 date de vente 2017

Merci beaucoup.