travaux réalisés un an avant la locationFermé

Question

Bonjour, 

J'ai acheté en août (2015) un studio auquel nous faisons des travaux à hauteur de 20 000 € environ. Nous souhaitons le déclarer au frais réels pour y imputer du déficit foncier.
Cependant, il est fort probable que nous terminions les travaux vers la fin de l'année et que le studio soit effectivement loué début 2016 donc pas sur la même année civile que les travaux. Or j'ai lu que d'après la loi pour que nous puissions générer du déficit foncier il faut que notre studio soit loué pendant 3 ans sans discontinuité. ok mais à partir de quand après les travaux ? faut-il que ce soit obligatoirement sur la même année civile, auquel cas je me pose la question de faire trainer mes travaux pour finir en 2016..?
Ou bien si on finit les travaux vers décembre 2015, a-t-on l'obligation que ce studio soit loué en décembre 2015 pour que ce soit sur la même année que nos travaux pour pouvoir générer du déficit foncier..
Enfin si ce n'est pas le cas et qu'on le loue  effectivement début 2016, que doit-on déclarer au titre de l'année 2015 ? est-ce que l'on pourra imputer 10700 € de déficit fonciers sur nos revenus globaux de 2015 sachant que le studio sera loué en 2016, même si ce n'est que un mois ou deux après les travaux (le temps de trouver un locataire de confiance etc) ?Ou alors ce déficit foncier imputé aux revenus globaux la première année ne sera effectif que sur la déclaration des revenus 2016 ? 


Merci de m'éclairer à ce propos..

Poisson92100 · Accepted Answer

Bonjour
Ce n'est pas exactement ainsi

Les dépenses doivent etre déclaré au titre de l'année ou elles ont été payés. Pour 2015 vous déclarerez un déficit, qui pour la partie autre que des intérets d'emprunt est imputable sur votre revenus globale dans la limite de 10700 (et reportable 10 ans pour le solde)
Pour 2016 charges et dépenses etc
La durée des travaux des lors qu'elle est techniquement raisonnable n'impacte pas ces regles et vous pourriez même défiscalisé en 2015 et 2016 pour r elouer en 2017 si les travaux le justifiait

Pour la conditions des trois ans :
Si vous avez imputé sur votre revenus global des déficit foncier moins de trois ans avant l'année ou vous cesserez la location (re vente...) vous perdrer le bénéfice de l'imputation sur le revu global et vos impots des annéesd concernés seront recalcul&

Dans votre cas déficit imputé sur vos autres revenus au titre de 2015 -> vous pourrez cesser la location sans recalcul fiscal si vos années 2016-2017-2018 n'ont pas d'imputation de deficit sur votre revenus global...

marlooleoo · Answer

Ok merci pour votre réponse qui me paraît plus claire que l'arrêté officiel que je cite : 

Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Il en est de même lorsqu'une société est propriétaire de l'immeuble si certains associés ont bénéficié d'une imputation de déficit sur leur revenu global. En outre, ceux-ci doivent conserver leurs titres pendant la même durée. La cession des parts avant l'expiration de ce délai de trois ans entraîne la reprise de l'avantage même si la société continue à respecter l'affectation de l'immeuble à la location (voir sur le principe et ses exceptions n°230 et suivants).

Exemple : un propriétaire paie en juin de l'année N des travaux réalisés dans un logement loué le 1er juillet de l'année N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu'il impute sur son revenu global déclaré au titre de l'année N. Ce déficit n'est pas remis en cause s'il loue le logement jusqu'au 31 décembre de l'année N+3. S'il impute un nouveau déficit sur son revenu global au titre de l'année N+3, la date butoir est repoussée jusqu'au 31 décembre de l'année N+6.

50

Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n'est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d'une assurance ou d'un autre organisme. En cas de départ d'un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement. Cependant, il est admis un délai incompressible pour cette opération sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d'un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.).

L'affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location,

Cette condition de location effective et permanente exclut toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d'en conserver la jouissance (voir notamment BOI-RFPI-CHAMP-20-10). Il est prévu toutefois certaines exceptions à cette obligation de location (cf n°230 et suivants).

Je pensais donc qu'il y avait obligation de louer l'appartement l'année N du déficit imputable sur le revenu global de l'année N (et donc de l'année des travaux)
En réalité si je comprends bien, j'impute du revenu global de l'année N les travaux de l'année N, 2015 dans mon cas et j'ai ensuite l'obligation de louer jusqu'au 31 dec N+3 (2018) de manière permanente, à compter d'un délai raisonnable après mes travaux c'est bien cela ?
Car ce qui me chagrine dans mon cas, j'impute un déficit foncier sur mes revenus globaux de 2015 plafonnée à 10 700 € ok, puis admettons que je trouve un locataire début février 2016 (le temps de mettre l'appartement en agence pour la location). Si l'on considère que je dois maintenir la location jusqu'au 31 décembre 2018 de manière permanente, cela fera pourtant un peu moins de 3 ans.. Non ? De plus j'ai vu qu'il fallait vraiment que l'appartement soit loué, donc il n'y a pas que les cas de revente ou de jouissance personnelle qui pourrait compromettre ce déficit foncier, l'absence de locataire ou même un locataire qui ne payerait pas suffit selon moi à compromettre ce déficit foncier on est d'accord (cf paragraphe 50.) ?

Travaux réalisés un an avant la location

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