Donation entre partenaires de PACS

Bonjour,
Je suis séparée de mon ancien conjoint depuis plusieurs années avec lequel nous possédons une maison. J'ai gardé la maison et en paie le crédit mais seule je ne passais pas à la banque pour en récupérer la propriété.
Mais je suis à nouveau en couple, et avec mon nouveau conjoint (Pacsé) nous voulons reprendre la maison à nos deux noms. Tout est entendu avec mon ancien conjoint pour les montants etc.
Après consultation de mon notaire, je dois passer par deux actes : d'abord le rachat de la part de mon ancien conjoint à mon nom propre (la maison me revient pleinement) et dans le même temps, la cession de la moitié de la maison à mon nouveau conjoint (la maison nous appartiendra 50/50).
D'après le notaire, j'en ai pour environ 3500€ de rachat (maison à 170000€, moitié donc à 85000€), pour ça pas de souci. Mais il m'a indiqué également 3000€ de frais pour la cession à mon nouveau conjoint.
C'est là que je suis perdue... D'après les infos que j'ai pu glaner sur internet, une donation à mon partenaire de pacs devrait me revenir à 1% du montant donné (ça me ferait du 850€, pas 3000€...) Et en plus, étant pacsés mon rachat devrait lui être associé (pacs en indivision). En appliquant mon contrat de PACS, il devrait être automatiquement propriétaire d'une quart de la maison, et je ne devrais lui en céder qu'un seul autre quart pour arriver à 50/50 (j'espère être claire). Donc pourquoi des frais si élevés ?
Par ailleurs nous souhaitons nous marier et nous posons la question d'un mariage sous régime de communauté universelle. Car là, la transmission de la moitié de la maison à mon conjoint serait inclue dans le contrat... D'après mon notaire, cela de changerait rien aux frais de la donation. Est-ce vrai ? Je pensais que ce serait moins cher et je ne trouve aucune information sur internet.
Merci d'avance pour votre aide précieuse.