Acheter en SCI pour donation ?

Il serait peut-être plus rentable que votre mère vous donne 100 000€ à chacun afin que vous achetiez vous-mêmes la maison de 300 000€ en indivision ; sans clause de remploi, la donation sera rapportée à 100 000€ chacun à sa succession, alors que si elle l'achète elle-même puis vous donne 1/3 de la maison à chacun, le rappel fiscal s'appliquera sur la base de la valeur de la maison, objet de la donation, à son décès : en cas de décès dans moins de 15 ans, selon l'évolution du marché immobilier il est possible que vous ayez à rapporter une valeur de bien 2 ou 3 fois supérieure, et vos abattements fiscaux seront alors largement consommés.
Il faut faire un calcul plus précis toutefois en cas de donation en nue-propriété, selon l'âge de votre mère, mais toujours avec l'aléa du marché immobilier.

Exemples (sans prendre en compte la possibilité de donation en nue-propriété) :
- elle vous donne 100 000 à chacun. Vous achetez une maison à 300 000. Dans 10 ans elle décède, la maison vaut 600 000 : seuls 100 000x3 font partie de sa succession, vous avez donc consommé votre abattement mais vous n'avez payé aucun droit de donation ni de succession sur la donation ni sur la maison.
- elle achète une maison 300 000. Elle vous en donne 1/3 à chacun. Dans 10 ans elle décède, la maison vaut 600 000 : 200 000x3 font partie de sa succession, vous avez donc consommé votre abattement ; vous n'avez payé aucun droit de donation, par contre vous devrez payer des droits de succession sur les 100 000 qui dépassent l'abattement (chacun).

Mais la décote dont bénéficient les parts de SCI est sans doute à l'origine de l'engouement fiscal pour cette forme de transmission. Donc il faut faire des calculs, encore. Et pour que votre mère puisse faire cette SCI... il faut qu'elle soit avec des associés : ses enfants devront donc participer à l'investissement.

Voyez un notaire.