Etat des lieux d'entrée

Bonjour,

Je souhaiterai avoir des renseignements,sur un état des lieux d'entrée a retenir.
J'ai acheté en 2008,une maison en investissement locatif,avec locataire en place,donc reprise du contrat de location de celle ci.
A son éntrée,j'ai tout de même fait un état des lieux d'entrée,la maison n'étant pas en super état,notamment au niveau des peintures defraichies,et les linos usés.
Aujourd'hui j'ai un état des lieux a faire dans ces prochains jours,la maison est plus ou moins dans le même état que je l'ai acheté,a la différence qu un mur a subit un dégat des eaux prit en charge par l assurance la locataire a perçu une partie du réglement de prise en charge,le reste devant être versé par l assurance sur présentation de la facture acquittée,hors la locataire viens de deceder et n a pas fait intervenir l artisan,et ses enfants ne veulent pas signer l etat de sortie avec cette degradation du mur,et conserve l'argent de l assurance devant servir a la remise en etat de mon mur.
Seconde chose,des voisins en faisant des travaux,on altéres un de es murs du fait de leur perçage,la locataire avait été voir les voisins qui devait venir reboucher les trous,mais ca n a pas été fait,moi je n'ai été averti qu'au detour d une conversation de ce souci datant de plusieurs mois,je n'ai jamais eu d'écrit en ce sens.
Les enfants ne veulent pas non plus signé l etat des lieux de sortie pour ces trous dont ils ne sont pas a l'origine,et disent que je n'ai qu'a voir cela avec les voisins,que j'etais informée....
Alors ma question,quel état des lieux d entrée dois je retenir,puisque j ai reprit une locataire en place,et concernant le mur altéré par le degat des eaux,dans la mesure ou la locataire avait eu un regelemnt partiel pour faire les réparations mais qu'elle ne l a pas fait qui dois effectuer les réparations,et que dois je noté dans l' etat des lieux de sortie,et concernant ces trous fait par les voisins???
Merci pour vos réponses.
Cordialement
Mme Defossez