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Déficit foncier indu reporté ?

oim75 Messages postés 21 Date d'inscription mardi 29 janvier 2013 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2013 - 25 oct. 2013 à 17:18
oim75 Messages postés 21 Date d'inscription mardi 29 janvier 2013 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2013 - 25 oct. 2013 à 22:26
Bonjour, je suis en pleine discussion de sourd avec mon centre des impôts mais peut-être que je n'ai juste rien compris !

J'ai imputé en année N (2011) un déficit foncier sur mon revenu global. En année N+3 (2014) un locataire part et je souhaite changer l'affectation d'un appartement : Le louer en meublé pour pouvoir le récupérer plus tôt. Si je fais ça on est d'accord que sur l'année N, le déficit foncier (10700€) que j'ai déduit du revenu global sera annulé.
Mais ce déficit n'a pas pour autant disparu et sera amputé sur les revenus fonciers (mais pas sur le global) des années suivantes jusqu'à l'année N+2 (ou N+3 ?).

Tout est expliqué vers la fin de cette page : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20170901

Pouvez-vous me confirmer que je n'ai pas tout compris de travers ?

Le contrôleur me répond par mail des réponses basiques sur la nécessité de louer 3 ans etc. et me cite des paragraphes trop vagues qui ne répondent pas à mes questions.
Pensez-vous qu'il puisse le faire exprès pour me dissuader de faire ce que je veux ? En effet comme j'ai une petite retraite mon revenu global en année N, même reconstitué, ne sera pas imposable ou très peu (5,5% max), par contre le report du déficit sur le foncier N+1 réduira beaucoup mes charges sociales et je serai gagnant. Enfin ça me semble logique à priori : être imposé entre 0 et 5,5 % sur une somme puis déduire la même somme des fonciers taxés à 15,5% est avantageux.

Je lui ai aussi cité un paragraphe qui m'intrigue et il l'a juste ignoré. Voilà le paragraphe :

- cette remise en cause peut être effectuée jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l'affectation de l'immeuble ou de la conservation des titres nonobstant l'intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause. Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun.

Ce que je crois comprendre : Ils peuvent aussi m'interdire de déduire un déficit foncier de mon revenu global pendant 3 ans après l'année pendant laquelle j'ai changé l'appartement d'affectation.

Merci pour vos éclaircissements !

1 réponse

Réponse 1 / 1
elricjean2 Messages postés 1557 Date d'inscription dimanche 13 décembre 2009 Statut Membre Dernière intervention 16 juin 2014 549
25 oct. 2013 à 20:13
Sans rentrer dans des détails inutiles sur les modalités de report des déficits fonciers :

Un déficit foncier s'impute sur des bénéfices fonciers, mais les revenus tirés de locations meublées ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus industriels et commerciaux.

Donc, imaginons que vous ayez 10000 euros de déficits fonciers en 2013 et un revenu net de locations meublées de 10000 euros en 2014.

En 2014, le déficit foncier reportable ne s'imputera pas sur le bénéfice de 10000 euros des locations meublées.

donc, votre raisonnement est faux, sauf à avoir toujours d'autres revenus fonciers.

Et même, pour qu'un déficit foncier soit toujours reportable, il faut que le bien à l'origine du déficit soit toujours loué avec des revenus fonciers.
Dans votre lien du BOFIP, il faut lire en entier le rescrit au 250, à la fin, il est bien précisé qu'il faut toujours loué le bien.
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oim75 Messages postés 21 Date d'inscription mardi 29 janvier 2013 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2013 1
25 oct. 2013 à 21:07
Oui j'ai bien sûr d'autres revenus fonciers, je ne suis pas rentré dans les détails , j'aurais dû dire "un de mes appartements".

Mais pour moi le rescrit dit que le déficit est reporté sur les années suivantes :

"Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut donc être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun."

Leur exemple le montre d'ailleurs : L'immeuble A est vendu en N+3, donc en N le déficit sur le revenu global (10700 €) est annulé mais rajouté sur le déficit à reporter sur le foncier des années suivantes (120 000 + 10 700 = 130 700). Mais jusqu'en N+2 seulement, l'année avant la vente.

Bon peut-être qu'il y a quelque chose qui m'échappe complètement...

Ou alors non ! Le contrôleur qui me répond a peut-être réfléchi comme vous et oublié que j'avais d'autres revenus fonciers. je vais lui rappeler, j'en avais parlé dans les premiers mails mais c'est possible qu'il ne l'ait plus en tête...
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elricjean2 Messages postés 1557 Date d'inscription dimanche 13 décembre 2009 Statut Membre Dernière intervention 16 juin 2014 549
25 oct. 2013 à 21:46
Donc, on va aller dans les détails :)

Sur le rescrit en question, il y a 2 choses importantes :
-Le tableau détaillant le détail du report des déficits.
-le renvoi n° en bas du tableau qui précise qu'en cas d'arrêt de location, le déficit foncier provenant du logement non loué est perdu.

Si vous comparez les situations avant et après cessions, vous verrez que les 10700 euros de déficit global de l'année N sont annulés pour augmenter le déficit foncier reportable en N+1, qui passe donc de 120000 euros à 130700 euros.
Mais le point important est que le bien est toujours loué jusqu'en N+3, donc le déficit global remis en déficit foncier les années N+1 et N+2 ne peut être imputé que les années N+1 à N+3.
Après l'arrêt de la location, il est bien précisé en bas du tableau de l'année N+3 que le déficit reportable est de 0.

L'arrêt de la location est à mon avis à prendre au sens strict des revenus fonciers, donc vous serez dans ce cas là en passant en location meublée.

Il faut aussi signaler que jusqu'à ce rescrit, un déficit foncier n'était pas perdu en cas d'arrêt de location du bien à l'origine de ce déficit.
J'ai eu des contacts avec des avocats fiscalistes qui ne sont pas d'accord avec ce rescrit car le code général des impôts ne mentionne pas d'origine lorsqu'il précise qu'un déficit foncier est reportable 10 ans, et qu'il faut donc en rester à la doctrine avant ce rescrit.
Mais, sauf à vouloir aller au tribunal, mieux vaut attendre des décisions de justice allant dans ce sens, si tel est le cas bien sûr.
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oim75 Messages postés 21 Date d'inscription mardi 29 janvier 2013 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2013 1
25 oct. 2013 à 22:16
D'accord, en fait je crois qu'on dit la même chose ^^
Je vais essayer d'être plus précis pour être certain :

L'année N est 2011, mes 3 appartements dans un même immeuble ont alors généré un déficit foncier déduit du global. J'ai continué ensuite à les louer tous les 3 jusqu'en N+2 (cette année).
L'année prochaine (N+3) un des appartements va (peut-être !) changer d'affectation donc le déficit déduit du global en N "s'annule". Mon revenu global en N remonte mais je resterai tout de même non imposable ou presque cette année là).
Le déficit en question sera reporté sur N+1 et N+2 et déduit de mon résultat foncier (qui restera positif tout de même) car ces années là mes 3 appartements étaient en location.
Par contre à partir de N+3 (2014) le déficit restant est perdu (dans mon cas il aura en fait déjà été utilisé en totalité en N+1).

C'est bien ça ? Là je crois que j'ai suivi exactement ce qui est dit.

Donc en fait en N je resterai non imposable (petits revenus) et le déficit foncier reporté en N+1 me fera payer moins de charges. Donc à moins que je me trompe toujours je serai gagnant.
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oim75 Messages postés 21 Date d'inscription mardi 29 janvier 2013 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2013 1
25 oct. 2013 à 22:26
Ah et pour la fin de votre message : Avant le déficit était reconsidéré en N mais continuait d'être déduit pendant 10 ans ?
Et ce rescrit (je viens de faire attention à sa date) ne serait pas réellement applicable c'est ça ?
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