Congé pour vente : problème de préavis
M__L
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maylin27
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Modifié par maylin27 le 28/04/2013 à 18:44
Modifié par maylin27 le 28/04/2013 à 18:44
bonjour,
Ce n'est pas une loi, mais la jurisprudence qui précise de façon très claire que;
Cass. Civ III : 13.6.06 et 19.9.06
Rien n'interdit à un bailleur de délivrer un congé à une date largement antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Par ces deux arrêts, la Cour réitère ses positions sur la validité et les effets d'un congé délivré prématurément.
Dans la première espèce, un bailleur personne physique consent un bail de trois ans, puis vend le bien loué à une personne morale, de sorte que le bail du locataire maintenu dans les lieux s'était reconduit tacitement à l'issue de la période initiale de trois ans pour une durée de six ans. Le nouveau bailleur, ignorant que le bail s'était reconduit pour six ans, délivre un congé prématuré pour une date de fin de bail erronée (trois ans avant la fin du second bail).
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel pour avoir annulé ce congé prématuré : ses effets doivent simplement être reportés à l'expiration de la période de six ans en cours (Cass. Civ III : 13.6.06).
Le second arrêt illustre les difficultés d'application de la règle du report des effets d'un congé délivré prématurément, lorsque le motif est la vente du logement. Le congé pour vente est particulier dans la mesure où il fait courir divers délais, et notamment le délai pendant lequel le locataire peut exercer son droit de préemption.
La question posée est celle du point de départ du délai de deux mois imparti au locataire pour réagir à l'offre de vente signifiée dans le cadre d'un congé anticipé.
En l'espèce, le bail arrivait à son terme le 1er septembre 2002. Un congé pour vente est délivré par le bailleur le 6 septembre 2001, soit un an avant la fin du bail. Quatre mois après la signification de ce congé, les locataires acceptent l'offre de vente (le 14 janvier 2002) et obtiennent un prêt le 25 juin 2002, soit plus de quatre mois après le délai autorisé par la loi pour réaliser la vente en cas de recours à un crédit (loi du 6.7.89 : art. 15).
Le bailleur conteste la validité de l'acceptation de l'offre de vente et obtient gain de cause devant les juges du fond qui estiment que l'acceptation de l'offre de vente et l'obtention du prêt par les locataires sont intervenues trop tardivement au regard des délais légaux.
Mais la Cour de cassation refuse de faire produire des effets au congé délivré prématurément avant la date pour laquelle ce congé aurait dû être donné, c'est-à-dire avant le 1er mars 2002. Les locataires pouvaient donc préempter jusqu'au 1er mai 2002 et, indiquant recourir à un prêt, devaient réaliser la vente au plus tard le 1er septembre 2002.
Par conséquent, ni la date de l'acceptation de l'offre de vente (14 janvier 2002), ni celle de l'obtention du prêt par les locataires (25 juin 2002) n'étaient tardives puisque le point de départ des délais doit toujours être calculé en fonction de la date d'expiration du bail
donc, le bailleur peut donner congé 1 ou meme 2 ans avant la fin du bail, mais le délai de préemption, les avantages, les obligations du locataire ne prennent effet que dans les 6 mois précédents la fin du bail.
premption : 2 premiers mois des 6 mois avant la fin du bail
départ du locataire sans avoir a donner de préavis : dans les 6 mois avant la fin du bail
visite pour vente : dans les 4 mois avant le terme du bail ou après le refus du locataire car tant qu'il n'a pas donné sa réponse il est présumé etre l'acquereur potentiel
Cordialement
"la betise se cultive et certains ont la main verte !!!!"
Ce n'est pas une loi, mais la jurisprudence qui précise de façon très claire que;
Cass. Civ III : 13.6.06 et 19.9.06
Rien n'interdit à un bailleur de délivrer un congé à une date largement antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Par ces deux arrêts, la Cour réitère ses positions sur la validité et les effets d'un congé délivré prématurément.
Dans la première espèce, un bailleur personne physique consent un bail de trois ans, puis vend le bien loué à une personne morale, de sorte que le bail du locataire maintenu dans les lieux s'était reconduit tacitement à l'issue de la période initiale de trois ans pour une durée de six ans. Le nouveau bailleur, ignorant que le bail s'était reconduit pour six ans, délivre un congé prématuré pour une date de fin de bail erronée (trois ans avant la fin du second bail).
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel pour avoir annulé ce congé prématuré : ses effets doivent simplement être reportés à l'expiration de la période de six ans en cours (Cass. Civ III : 13.6.06).
Le second arrêt illustre les difficultés d'application de la règle du report des effets d'un congé délivré prématurément, lorsque le motif est la vente du logement. Le congé pour vente est particulier dans la mesure où il fait courir divers délais, et notamment le délai pendant lequel le locataire peut exercer son droit de préemption.
La question posée est celle du point de départ du délai de deux mois imparti au locataire pour réagir à l'offre de vente signifiée dans le cadre d'un congé anticipé.
En l'espèce, le bail arrivait à son terme le 1er septembre 2002. Un congé pour vente est délivré par le bailleur le 6 septembre 2001, soit un an avant la fin du bail. Quatre mois après la signification de ce congé, les locataires acceptent l'offre de vente (le 14 janvier 2002) et obtiennent un prêt le 25 juin 2002, soit plus de quatre mois après le délai autorisé par la loi pour réaliser la vente en cas de recours à un crédit (loi du 6.7.89 : art. 15).
Le bailleur conteste la validité de l'acceptation de l'offre de vente et obtient gain de cause devant les juges du fond qui estiment que l'acceptation de l'offre de vente et l'obtention du prêt par les locataires sont intervenues trop tardivement au regard des délais légaux.
Mais la Cour de cassation refuse de faire produire des effets au congé délivré prématurément avant la date pour laquelle ce congé aurait dû être donné, c'est-à-dire avant le 1er mars 2002. Les locataires pouvaient donc préempter jusqu'au 1er mai 2002 et, indiquant recourir à un prêt, devaient réaliser la vente au plus tard le 1er septembre 2002.
Par conséquent, ni la date de l'acceptation de l'offre de vente (14 janvier 2002), ni celle de l'obtention du prêt par les locataires (25 juin 2002) n'étaient tardives puisque le point de départ des délais doit toujours être calculé en fonction de la date d'expiration du bail
donc, le bailleur peut donner congé 1 ou meme 2 ans avant la fin du bail, mais le délai de préemption, les avantages, les obligations du locataire ne prennent effet que dans les 6 mois précédents la fin du bail.
premption : 2 premiers mois des 6 mois avant la fin du bail
départ du locataire sans avoir a donner de préavis : dans les 6 mois avant la fin du bail
visite pour vente : dans les 4 mois avant le terme du bail ou après le refus du locataire car tant qu'il n'a pas donné sa réponse il est présumé etre l'acquereur potentiel
Cordialement
"la betise se cultive et certains ont la main verte !!!!"
M__L
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28 avril 2013
28 avril 2013 à 18:55
28 avril 2013 à 18:55
Vous êtes un ange !!!
J'ai désespérément cherché cette réponse claire et nette pendant deux après-midi entières, me collant la lecture fastidieuse d'innombrables articles de lois et de sujets postés sur des forums sans le moindre succès !
Je vous dois le bienheureux repos de ma pauvre tête et vous en suis infiniment reconnaissante !
Z'êtes absolument FORMIDABLE !
Encore mille MERCIS, Maylin
;-)
Marie-Laure
J'ai désespérément cherché cette réponse claire et nette pendant deux après-midi entières, me collant la lecture fastidieuse d'innombrables articles de lois et de sujets postés sur des forums sans le moindre succès !
Je vous dois le bienheureux repos de ma pauvre tête et vous en suis infiniment reconnaissante !
Z'êtes absolument FORMIDABLE !
Encore mille MERCIS, Maylin
;-)
Marie-Laure
maylin27
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Modifié par maylin27 le 28/04/2013 à 19:15
Modifié par maylin27 le 28/04/2013 à 19:15
Continuez......nous aimons les merci.... !!!!! (lol)
bonne soirée.
bonne soirée.
M__L
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28 avril 2013
28 avril 2013 à 20:30
28 avril 2013 à 20:30
De très bon coeur alors, encore une bonne flopée de mercis, pour la route !
Et en vous souhaitant à vous aussi une très agréable soirée !
;-)))
M-L
Et en vous souhaitant à vous aussi une très agréable soirée !
;-)))
M-L
La législation juridique et financière évolue en permanence...