Plus-value et usufruit
garfield 74
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Valacta Messages postés 576 Statut Membre -
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Bonjour, Dans la vente d'une maison ayant fait l'objet d'une donation en 2004 de parents (79 et74 ans actuellement), avant de calculer la plus-value ,différence entre le prix de vente et la donation de nue propriété, peut -on sortir du prix de vente 1fois 3/10 usufruit ou 2fois, (1 fois par usufruitier).
Merci de me répondre.
Merci de me répondre.
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1 réponse
Bonjour,
Pour la répartition du prix de vente entre usufruit et nu-propriété, vous faites comme vous voulez. Le seul ennui pour vous c'est si jamais le fisc estime que la répartition choisie s'éloigne trop de la réalité, vous risquez une rectification d'impôt. Si vous voulez être tranquille, vous pouvez appliquer le même barème que pour les donations, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.
Je cite la position de l'administration : "En cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés. Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l'usufruit, en fonction de la valeur réelle au jour de la vente. A titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article 669 du CGI, en tenant compte, bien entendu, de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente."
Si vous choisissez d'appliquer le barème, voila comment procéder quand il y a deux usufruitiers. Vous divisez la nu-propriété par le même pourcentage que la division de l'usufruit, et vous appliquez le barème : vous retranchez l'usufruit en deux fois mais sur la partie de la nu-propriété correspondante à chaque fois. Dans votre cas, comme vous appliquez le même ratio sur les deux parts, ça revient au même de faire en deux fois sur chaque part de la nu-propriété, ou de faire en une seule fois sur toute la nu-propriété.
Pour la répartition du prix de vente entre usufruit et nu-propriété, vous faites comme vous voulez. Le seul ennui pour vous c'est si jamais le fisc estime que la répartition choisie s'éloigne trop de la réalité, vous risquez une rectification d'impôt. Si vous voulez être tranquille, vous pouvez appliquer le même barème que pour les donations, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.
Je cite la position de l'administration : "En cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés. Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l'usufruit, en fonction de la valeur réelle au jour de la vente. A titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article 669 du CGI, en tenant compte, bien entendu, de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente."
Si vous choisissez d'appliquer le barème, voila comment procéder quand il y a deux usufruitiers. Vous divisez la nu-propriété par le même pourcentage que la division de l'usufruit, et vous appliquez le barème : vous retranchez l'usufruit en deux fois mais sur la partie de la nu-propriété correspondante à chaque fois. Dans votre cas, comme vous appliquez le même ratio sur les deux parts, ça revient au même de faire en deux fois sur chaque part de la nu-propriété, ou de faire en une seule fois sur toute la nu-propriété.
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