problème de +value et usufruit

Question

Bonjour, 
Je viens de signer un compromis pour la vente de ma résidence principale (acquise en 1983),  que je possède pour moitié en pleine propriété et pour l'autre moitié en  nue propriété, l'autre moitié de la nue propriété  ayant été cédé à mon fils par donation en 1992. 

Le prix de vente global  est de 530000 € et par convention avec mon fils nous avons convenu que compte tenu de la valeur économique de mon usufruit,  la valeur vénale de sa nue propriété était de 30000 €.

Le notaire rédacteur de l'acte m'annonce une taxation des plus values sur la nue propriété de mon fils pour environ 25 000 € compte tenu des nouvelles règles d'imposition des plus values, ce quoi je ne m'attendais absolument pas... Mais il fait son calcul selon le barème fiscal qui est fonction de l'age et non de la somme que mon fils va réellement touché soit 30000 €... 

Ma question est donc la suivante : l'utilisation du barème fiscal pour évaluer les valeurs respectives de la nue propriété et de l'usufruit est t-elle obligatoire ?  

Et si oui, est-il possible de ne vendre que ma pleine propriété sur la moitié de la maison et mon usufruit sur l'autre moitié pour 500000 €. La vente de la nue propriété de mon fils pour 30000 €  intervenant séparément ultérieurement. Sachant que mon acquéreur n'y sera pas opposé.

Si vous avez d'autre idées elles seront évidemment bienvenue.
Merci de votre aide.

condorcet · Answer

Ma question est donc la suivante : l'utilisation du barème fiscal pour évaluer les valeurs respectives de la nue propriété et de l'usufruit est t-elle obligatoire  
 Non. 
 Et l'administration l'a précisé depuis + de 30  ans, qu'à titre pratique le contribuable pouvait retenir la valeur fiscale.
 Or l'article 669 du Code Général des Impôts établit un barème uniquement pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation) ou à titre onéreux (vente) et non pour les plus-values.
 D'ailleurs l'Administration a toujours soutenu la même thèse, conforme au droit privé d'ailleurs, selon laquelle le nu-propriétaire et usufruitier détenant des droits de nature différente pouvaient les céder à un prix leur convenant.
 Il s'ensuit de cette doctrine, que vous vendez votre usufruit au prix que vous voulez.
 L'essentiel est que, dans l'acte, cette répartition du prix de vente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire apparaîsse clairement afin de savoir qui a encaissé quoi ?

 Invitez votre notaire à consulter sa documentation professionnelle (manuel Roulois-fascicule 3610-page 7)

Problème de +value et usufruit

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