Besoin de conseil

Bonjour,

J'ai hérité d'un appartement, loué depuis 40 ans, à une dame (à présent âgée de 77 ans). Le loyer n'est absolument pas conforme aux prix du marché actuels (moitié moins cher).
Le bail date des années 70, et ne comporte pas de clause de révision de loyer. Pourtant, ma tante, ancienne propriétaire, effectuait une augmentation tous les ans, avec l'accord de la locataire, à la date anniversaire. Pour ma part, je n'ai pas encore osé le faire (en 2 ans), puisque, d'après ce que j'ai pu lire sur le net, sans clause clairement stipulée, c'est impossible.

La date de renouvellement du bail pour 3 ans est l'an prochain (2013).

Par ailleurs, j'aimerais restaurer la maison de mon enfance, également héritée récemment. Elle est dans un état très insalubre et tout est à refaire. Travaux estimés entre 90 000 et 110 000 euros. Autant dire une fortune, pour moi, qui vis seule avec mon enfant et ne gagne pas 1,5 x le smic (salaire et loyer confondus)!!
Sans compter, que j'ai déjà un prêt en cours, contracté pour acquitter mes droits de succession...

J'en ai parlé à ma locataire, l'an passé. Elle a semblé ouverte sur la question, sur le moment. Laissant même entendre que son fils serait susceptible de racheter l'appartement pour elle. (précisons que ses 2 enfants ont de bonnes situations).
Elle l'est beaucoup moins, à mesure que l'échéance arrive. Finalement "son fils n'est pas intéressé"

Je comprends que l'idée de quitter cet appartement est difficile pour elle... autant que de renoncer à ma maison d'enfance pour moi... car, somme toute, je pourrais la vendre et rester en location moi-même...

Bref, 3 solutions s'offrent à moi:
- vendre l'appartement avec elle dedans: mais le prix estimé par des professionnels est en dessous de celui nécessaire à mes travaux, du fait du loyer modique.

-lui donner congé et vendre: mais elle a 77 ans... sachant que j'entre dans la catégorie des propriétaires à faibles revenus, ça peut-être possible, non?

- lui proposer une augmentation de loyer à la date de reconduction du bail, en le révisant pour le mettre aux normes. Ce qui me permettra de prendre (et surtout de rembourser sans me mettre en péril) un crédit pour mes travaux de restauration. Sur ce point, lorsque j'ai abordé la question verbalement avec elle, elle a laissé entendre "qu'elle étudiera ma proposition", "que je n'ai qu'à lui envoyer un AR avec les 2 propositions -vente ou révision-, et qu'elle verra..."

Sauf, que je ne suis pas sûre que formuler simultanément ces 2 propositions soit légal... Car si elle refuse la révision, et que du coup je donne congé pour vendre... ne risque-t-elle pas de se retrourner contre moi en argumentant que j'ai tenté de la manipuler pour la mettre dehors?

Que me conseillez vous?
Quels sont mes droits sur ce sujet?
Quelle est la meilleure marche suivre?

Merci d'avance pour vos réponses.