URGENT:Problème avant signature acte de vente Résolu

Question

Bonjour,   
J'ai un probléme à la reception de la copie du contrat de l'acte de vente que je devrais signer dans 2-3 semaines pour l'achat d'une maison :  
La surface sur le DPE est de 123m² et sur l'espertise 120,5m². Sur l'acte de vente il est marqué 115m² ! J'ai en effet négocié le prix en partant de la surface de l'expertise.  
D'autre part : le tout à l'égout on me dit que c'est bien raccordé à tout l'égout, mais dans l'acte de vente, il est marqué d'après un constat du SIVOM que je n'avais pas connaissance :  

Le VENDEUR déclare que le BIEN vendu est raccordé à l'assainissement communal, ainsi constaté par un document délivré le 2 avril 2012 par le SYNDICAT INTERCOMMUNAL A VOCATION MULTIPLE DE L'AGGLOMERATION MULHOUSIENNE, dont le siège est à MULHOUSE (68100), 25, Avenue Kennedy. L'original de ce document demeure annexé aux présentes après mention.  

Il résulte notamment de ce document que :  

«  Le bien est situé en zone d'assainissement collectif.   
Constat :   
- le bien est raccordé au collecteur public pour les eaux usées (suspicion de présence d'une fosse septique ou d'un ouvrage similaire).  
- autres situations pour les eaux pluviales : traitement inconnu (à préciser par le propriétaire) "  


Obligations :  
- les installations d'assainissement collectif doivent être mises aux normes,  
- l'immeuble doit être raccordé au réseau public conformément aux articles L.1331-1 et suivants du Code de la Santé publique,  
- dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances à venir par les soins et aux frais du propriétaire,  
Observations :  
Evacuation non déterminée des équipements du s/sol : lavabo, douche, lavoir, lave-linge. »  

Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le SYNDICAT INTERCOMMUNAL A VOCATION MULTIPLE DE L'AGGLOMERATION MULHOUSIENNE.  

A ce document était joint le règlement intercommunal d'assainissement collectif. L'ACQUEREUR déclare être en possession de ce règlement par la remise qui lui en a été faite ce jour, par le notaire soussigné, ce qu'il reconnaît expressément.  

L'ACQUEREUR déclare :  
- avoir pris connaissance de ce constat,  
- être parfaitement informé de la possible présence d'une ancienne fosse septique ou d'un ouvrage similaire,  
- vouloir faire son affaire personnelle de cette situation,  
- décharger le VENDEUR et le notaire soussigné de toute obligation ou responsabilité à cet égard.  

L'ACQUEREUR, dûment informé de l'obligation faite à tout propriétaire de maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement, déclare être averti que la Commune peut contrôler la qualité de l'exécution de ces ouvrages et vérifier leur maintien en bon état de fonctionnement. Faute de respecter les obligations édictées ci-dessus, la Commune peut, après mise en demeure, procéder d'office et aux frais de l'intéressé aux travaux indispensables.  
Il est, en outre, précisé que le système d'écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l'installation d'évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d'évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental.  
L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique.  

Que puis je faire ? négocier à nouveau le prix ou renoncer à la signature ? et comment faire??  
A savoir que la signature du compromis a été faite le 08 mars 2012 sans connaissance de ce constat qui a été fait le 02 avril 2012. 

Merci   

Cordialement

Igor1 · Answer

Bonjour, 
Personnellement, à votre place, je ferai établir un devis du montant des travaux de mise en conformité à réaliser (quitte à repousser la date d'achat) et je  négocierai le prix de l'habitation en fonction de ce devis. A mon avis le vendeur n'ignorait pas ce problème.

kasom · Answer

bonjour

Pour la surface, si c'est une maison non soumise à la loi carrez, toutes les surfaces mentionnées sont approximatives et non contractuelles .

en général, la différence de surface entre l'expertise ( je pense qu'il s'agit de la fiche de l'agence ) et celle mentionnée dans l'acte est souvent due à des travaux d'agrandissement non déclarés, ou d'un garage transformé en pièce habitable .

pour l'assainissement, s'il y a une différence entre le compromis et l'acte vous pouvez refuser de signer ( car l'acte n'est en fait qu'une réitération du compromis après levée des conditions suspensives ) .

mais vous vous retrouvez face à un blocage, vous pouvez négocier une baisse de prix sous forme de remboursement des travaux de mise aux normes

ulyssesourd · Answer

Bonjour
Merci pour vos infos. C'est que je suis en train de faire.

Pour les m² ce n'est pas grave (la maison me convient) mais je leur fait savoir que ce n'est pas très pro de dire des surfaces incohérentes...

Mais par contre pour l'assainissement, c'est tout à l'égout en passant par la fosse ...Je suis en train de négocier sur le prix car les obligations signalées dans le constat incombent donc à la charge du propriétaire actuel car le constat a été établi le 02 AVRIL 2012 donc il a connaissance de ces obligations avant la signature de l'acte de vente.

Pour le devis c'est une bonne idée. par contre si vous savez a peu près coute les travaux à savoir qu'entre la sortie du tuyau de la maison et la canalisation à la voirie est de 4m + retrait fosse septique?

A+

ulyssesourd · Answer

j'ai eu la réponse de mon notaire :

S'agissant de l'assainissement, je vous informe que la production d'un diagnostic n'était en rien obligatoire, le vendeur pouvant déclarer sous sa responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal.
La production obligatoire d'un diagnostic ne se présente que face à un assainissement  NON collectif.

Le document du SIVOM est donc transmis par le vendeur à titre purement informatif, pour vous renseigner au mieux sur la situation du raccordement.

Ce document du SIVOM n'oblige à aucun travaux en l'état actuel. Il n'y a donc pas d'obligation de travaux à la charge du vendeur.

S'agissant des déclarations orales faites au stade du compromis, rien n'étant acté par écrit, vous ne pouvez revendiquer un quelconque dol de la part de quiconque.

Rencontrant fréquement des constats SIVOM peut claire (comme le vôtre), je vous invite à prendre contact avec le SIVOM, pour connaître la nature exacte des mises en conformités, obligations,... à prendre, et leur coût.

Enfin, je vous rappele que la vente intervenant entre non professionnels de l'immobilier, le vendeur ne vous doit aucune garantie particulière (surface,...), dès lors que tous les diagnostics OBLIGATOIRES (amiante, électricité,...) ont été produits.

Donc je ne peux rien faire ?

ulyssesourd · Answer

Bonjour Kasom et merci pour ta réponse.

Il y a autre chose : 

Observations : 
Evacuation non déterminée des équipements du s/sol : lavabo, douche, lavoir, lave-linge. » 

Dans l'acte de vente, il y a 2 clauses :

OBLIGATION GENERALE D'ELIMINATION DES DECHETS
Le VENDEUR s'oblige à supporter, ce qu'il reconnaît, le coût de l'élimination des déchets, qu'ils soient les siens, ceux de ses locataires ou précédents propriétaires, pouvant le cas échéant se trouver sur le BIEN vendu, la charge de l'élimination des déchets pesant selon l'article 1er de la directive 75/442 de la commission européenne sur « le producteur des déchets ou la personne physique ou morale qui a les déchets en sa possession ».
L'article L 541-1 1 du Code de l'environnement dispose notamment que : 
« Est un déchet toute substance ou tout objet, ou plus généralement tout bien meuble, dont le détenteur se défait ou dont il a l'intention ou l'obligation de se défaire ».
L'élimination des déchets comporte les opérations de collecte, transport, stockage, tri et traitement nécessaires à la récupération des éléments et matériaux réutilisables ou de l'énergie, ainsi qu'au dépôt ou au rejet dans le milieu naturel de tous autres produits dans les conditions propres à éviter les nuisances.

PROTECTION DE L'ENVIRONNEMENT
Le notaire informe les parties des dispositions de l'article L 514-20 du Code de l'environnement ci-après relatées :

« Lorsqu'une installation soumise à autorisation, ou à enregistrement, a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation.
Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.
A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

En outre, le notaire soussigné rappelle qu'il convient également de s'intéresser à la question du traitement des terres qui seront excavées. Elles deviennent alors des meubles et, si elles sont polluées, seront soumises à la réglementation des déchets. Elles devront, à ce titre, faire l'objet d'une évacuation dans une décharge de catégorie 1, 2 ou 3 selon leur degré de pollution.

Le VENDEUR déclare :
- ne pas avoir personnellement exploité une installation soumise à autorisation sur les lieux objet des présentes ;
- ne pas connaître l'existence de déchets considérés comme abandonnés ;
- qu'à sa connaissance : 
- l'activité exercée dans l'immeuble objet des présentes n'a pas entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives visées par l'article L 514-20 du Code de l'environnement ;
- le bien n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation soumise à autorisation ;
- il n'a jamais été déposé ni utilisé sur le terrain ou enfoui dans celui-ci de déchets ou substances quelconques telles que, par exemple, amiante, polychlorobiphényles, polychloroterphényles directement ou dans des appareils ou installations pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé de l'environnement ;
- il n'a jamais été exercé sur les lieux dont il s'agit ou les lieux voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé de l'environnement (air, eaux superficielles ou souterraines, sols ou sous-sols par exemple) ;
- il ne s'est pas produit d'incident ou accident présentant un danger pour la sécurité civile, la qualité, la conservation ou la circulation des eaux ;
- qu'il n'a pas reçu de l'administration en sa qualité de " détenteur ", aucune injonction de faire des travaux de remise en état de l'immeuble ;
- qu'il ne dispose pas d'information lui permettant de supposer que les lieux ont supporté, à un moment quelconque, une installation classée ou, encore, d'une façon générale, une installation soumise à déclaration.

Donc si je découvre que les evacuations du lave linge, lavabo, douche et lavoir situés dans le sous sol vont dans la nature ou là ou il ne faut pas = branchement "parasite" vers un puit perdu ou vers un réseau de récupération d'eau pluviales donc je pourrais poursuivre le vendeur pour pollution du sol ou pollution d'eau de pluie ??

MErci

URGENT:Problème avant signature acte de vente

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