Non transmission d'une offre d achat

Bonjour,
Jeudi dernier 01/10/09 j'ai visité un bien vu sur le site seloger.com avec un agent immobilier. Au cours de la visite ce dernier m'a dit que si je souhaitais acquérir ce bien il fallait que je me rapproche le plus du prix de vente (162 000 frais d'agence inclus) car il avait déjà des offres en dessous du prix pour ce bien.
Une demi-heure après la visite, je l'informe par téléphone de mon offre au prix de vente pour cet appartement. Il me demande alors de lui envoyer un mail contenant mon offre, ce que je fais une heure après (j'ai conservé ce mail).
Le lendemain le directeur de l'agence me dit qu'il y a 2 offres au prix car il a recontacté une personne qui avait fait 1 offre inférieure au prix de vente qui s'est alignée au prix. Il m'indique qu'il transmet les 2 offres à la propriétaire qui doit décider. Le lendemain nous allons dans l'immeuble et nous rencontrons des personnes,connaissant la propriétaire, qui nous renseignent sur le quartier.
Mais 3 jours après (le mardi 6/10) je reçois sur mon portable un message (que j'ai conservé) du directeur de l'agence qui me dit avoir transmis les 2 offres mais que malheureusement la propriétaire n'a pas retenu mon offre.
Le 07/10, j'appelle ce dernier pour connaître les raisons : il me répond que l'autre offre au même prix que moi était au comptant.
Sentant le coup fourré, je me permets alors de contacter la personne de l'immeuble que nous avions rencontrée qui contacte la propriétaire, amie de longue date. Cette dernière me rappelle le soir même (le 07/10) et m'apprend qu'une seule proposition lui a été transmise inférieure au prix de vente (145 500 hors frais d'agence ... soit un montant inférieur au prix de vente !! ) et avec un prêt !! De plus, l'agence, la veille de mon coup de fil ( soit le mardi 6/10), a fait pression sur l'acheteuse pour avoir un pouvoir de signature du compromis de vente et s'est empressée de signer un compromis de vente avec l'acheteur le mercredi 7/10

La vendeuse très pressée de vendre et malade, s'est indignée des pratiques du directeur de l'agence, qui a menti et souhaite annuler ce compromis. Que peut-on faire (la vendeuse a signé un contrat d'exclusivité) ? la vendeuse souhaite annuler le compromis de vente et annuler le mandat d'exclusivité car il y a eu escroquerie mais elle craint être obligée de payer des dommages et intérêts à l'acheteur proposé par l'agence. Que peut-on faire ?