Donation partage avec loyer

Bonjour,
J'ai hérité de la maison de mes parents, une de mes fille est intéressée et l'habite déjà. Mais j'ai 3 filles et je ne peux pas faire une donation équivalente aux deux autres. Est-il aberrant d'envisager une donation en nue propriété avec versement d'un loyer pour une assez longue durée (jusqu'à paiement de la soulte) sur une assurance vie dont les 2 autres seraient bénéficiaires, plutôt qu'une vente avec paiement de soulte ?
La donation parce qu'elle envisage de faire des travaux et aussi pour figer la valeur à la date de la donation. Les "loyers" remplaçant le prêt qui servirait à payer la soulte.
Je ne sais pas si ce montage est possible juridiquement et si je vois tos les problèmes liés.
Avec mes remerciements.
Sujpduc