Taxe d'habitation : calcul, exonération et paiement

Qui doit encore payer la taxe d'habitation et sur quels logements ? Les règles de calcul pour vérifier votre taxe d'habitation sur votre résidence secondaire

La taxe d'habitation ne concerne plus que les résidences secondaires puisque l'exonération sur la résidence principale est devenue effective en 2023. Conséquence : tous les occupants, locataires ou propriétaires, d'une résidence secondaire doivent acquitter cet impôt local. Comment contrôler son avis d'imposition et les règles de calcul à connaitre pour vérifier sa taxe d'habitation.

Qu'est-ce que la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation est une taxe locale due par toutes les personnes qui ont la libre disposition d'un logement en état d'être habité au 1er janvier de l'année d'imposition. La taxe d'habitation payable en année N prend donc en compte la situation du redevable le 1er janvier de l'année N.

Elle concerne non seulement les occupants (propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit), mais aussi ceux qui ont la possibilité d'occuper le logement. C'est le cas notamment d'une résidence secondaire, même si ce logement n'était pas effectivement occupé le 1er janvier de l'année d'imposition.

Les règles fiscales applicables à la taxe d'habitation sont principalement fixées par les articles 1407 et suivants du Code général des impôts (CGI). Ces dispositions encadrent notamment les règles applicables aux locaux et personnes imposables, aux exonérations, à la valeur locative du logement, aux abattements ou aux réclamations.

Quels sont les locaux imposables à la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation ne concerne que les locaux affectés à l'habitation et leurs dépendances. Sont donc exonérés les locaux passibles de la Contribution Economique Territoriale quand ils ne font pas partie de l'habitation des contribuables. Sont aussi exonérés par la loi :

• les bâtiments servant aux exploitations rurales (écuries, granges...) ;
• les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats ;
• les bureaux des fonctionnaires publics ;
• les résidences universitaires gérées par les Crous.

Les parkings et garages sont-ils soumis à la taxe d'habitation ?

Est considéré comme une dépendance tout local ou terrain, qui, en raison de sa proximité par rapport à une habitation, de son aménagement ou de sa destination peut être considéré comme y étant rattaché. Et cela, même si ce local n'est pas contigu à l'habitation.

Sont donc concernés les garages, jardins d'agrément, parcs et terrains de jeux, emplacements de stationnement privatifs, serres d'agrément et autres constructions (remises, etc.) implantés sur des terrains à proximité immédiate d'une habitation. Les garages sont ainsi imposables à la taxe d'habitation dans la mesure où ils constituent une dépendance de l'habitation. Il s'agit notamment des garages et places de stationnement servant à abriter les véhicules utilisés à titre personnel par les contribuables et réservés à leur usage privatif. Le garage est alors pris en compte dans le calcul du montant de la taxe d'habitation.

En revanche, si les garages se trouvent à une adresse différente de l'habitation, ils ne sont imposables à la taxe d'habitation que si la distance qui les sépare ne dépasse pas un kilomètre. Dans ce cas, le contribuable reçoit deux avis de taxe d'habitation : l'un pour son adresse principale, l'autre pour son garage.

De même constituent des dépendances les chambres et annexes affectées au logement du personnel de service.

Les caravanes et mobile-homes sont-ils soumis à la taxe d'habitation ?

Les caravanes et les mobile-homes ne sont pas assujettis à la taxe d'habitation tant qu'ils conservent leurs moyens de mobilité. Ils le deviennent s'ils ne peuvent plus être déplacés du terrain.

Un logement vide est-il soumis à la taxe d'habitation ?

Pour être imposables, les locaux doivent être affectés à l'habitation et pourvus d'un mobilier, même sommaire, afin de permettre une habitation effective. Un logement vacant n'est donc pas soumis à la taxe d'habitation. Un logement est considéré comme meublé, et donc taxable, même si le mobilier est regroupé dans certaines pièces du local. Les logements vides peuvent néanmoins être soumis à une taxe sur les logements vacants.

Un local professionnel est-il soumis à la taxe d'habitation ?

Un local professionnel n'est pas soumis à la taxe d'habitation dans la mesure où il a une entrée séparée d'une éventuelle habitation, où il est assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE, ancienne taxe professionnelle) ou encore si son aménagement intérieur le rend impropre à l'habitation. Le cas des travailleurs indépendants qui exercent à leur domicile est plus délicat. Même s'ils sont soumis à la CFE, les locaux utilisés pour l'activité sont également assujettis à la taxe d'habitation s'ils font partie intégrante de l'habitation du contribuable.

Un logement de fonction est-il soumis à la taxe d'habitation ?

Les personnes bénéficiant d'un logement de fonction sont assujetties à la taxe d'habitation. Les pièces affectées au personnel de maison sont toutefois imposables au nom de l'employeur.

Un étudiant paye-t-il la taxe d'habitation ?

Les étudiants sont en principe soumis à la taxe d'habitation pour le logement qu'ils occupent sauf s'il s'agit de leur résidence principale. Ceux logés dans des résidences universitaires sont exonérés de taxe d'habitation, tout comme les étudiants logés dans une chambre meublée chez une personne qui loue une partie de son habitation.

Comment payer la taxe d'habitation quand on est locataire ?

En cas de location, la taxe d'habitation est établie au nom du locataire occupant le logement au 1er janvier, et non du propriétaire. Il ne s'agit donc pas d'une charge récupérable. Dans les logements meublés, le locataire à l'année doit payer la taxe d'habitation dans les conditions de droit commun. Mais le locataire « saisonnier », qui n'a pas la disposition du bien de façon permanente et exclusive, n'a rien à payer.

Un occupant à titre gratuit paye-t-il la taxe d'habitation ?

Si une personne occupe un logement à titre gratuit (enfant, ami, parent...), deux situations doivent être distinguées. Si cette personne occupe seule le logement (exemple : lorsque l'hébergeur lui prête un appartement qu'il n'occupe pas), la taxe d'habitation sera établie à son nom. Ce sera donc à elle de la payer. En revanche, si l'occupant est hébergé chez une personne qui habite elle-même le logement, la taxe d'habitation restera établie au nom de l'hébergeur. Pour le calcul de la taxe, les revenus de la personne hébergée seront alors intégrés à ceux de l'hébergeur, ce qui peut parfois faire perdre à l'hébergeur le bénéfice d'un allègement de taxe d'habitation.

Un propriétaire doit-il toujours payer la taxe d'habitation ?

Le propriétaire d'un bien non-loué doit payer la taxe si le logement est pourvu de meubles - et donc habitable - au 1er janvier de l'année concernée. Le propriétaire n'est toutefois pas redevable de la taxe d'habitation s'il a donné mandat à une agence pour louer le bien toute l'année en excluant toute possibilité de séjour de sa part. (arrêt CA Bordeaux, 20/5/97).

Les époux sont solidairement responsables du paiement de la taxe d'habitation alors qu'ils ne le sont pas pour le paiement de la taxe foncière.

Qui paye la taxe d'habitation en cas de colocation ?

En cas de colocation d'une résidence secondaire, l'avis d'imposition n'est pas adressé à chacun des colocataires mais à un seul d'entre eux. Pour l'administration, c'est à ce destinataire qu'il incombe de payer la totalité du montant de la taxe d'habitation dans les délais. Le colocataire qui paye la taxe d'habitation doit ensuite se retourner vers les autres colocataires afin que ceux-ci lui remboursent leurs parts respectives. Il s'agit ici d'un arrangement privé : les colocataires sont libres de fixer entre-eux les règles de répartition qu'ils souhaitent.

Les colocataires peuvent toutefois demander aux impôts de faire figurer le nom d'un deuxième occupant sur l'avis d'imposition. Dans ce cas, les deux colocataires mentionnés sur l'avis seront solidairement responsables du paiement de la taxe d'habitation. Ce qui signifie que les impôts pourront demander le paiement du montant total de la taxe à l'un ou à l'autre.

Qui paye la taxe d'habitation en cas d'indivision ?

En cas d'indivision et de bien occupé par un seul indivisaire à titre de résidence secondaire (exemple : deux époux divorcent et un seul occupe le logement leur appartenant), c'est à l'indivision de payer la taxe d'habitation (arrêt n°17-31189 rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation le 5 décembre 2018). Par cet arrêt de 2018, la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence : elle considérait auparavant que la taxe d'habitation incombait uniquement à l'indivisaire qui occupait le logement. A fortiori, c'est à l'indivision de payer la taxe d'habitation si le bien est inoccupé. Chaque indivisaire doit payer sa quote-part en fonction de ses droits dans l'indivision.

Quelle est la formule de calcul de la taxe d'habitation ?

L'administration calcule la base d'imposition d'une taxe d'habitation en appliquant certains abattements à la valeur locative brute du local. La taxe d'habitation est égale à cette base d'imposition multipliée par les taux fixés par les collectivités locales. En cas d'erreur de calcul des impôts, vous pouvez adresser un courrier de réclamation et contester votre taxe d'habitation.

Les taux d'imposition votées par les collectivités territoriales (commune, département et région) sont appliqués à la valeur locative du logement concerné, mais après déduction de certains abattements.

• Un abattement obligatoire pour charges de famille égal à :
  • 10% de la valeur locative moyenne pour chacune des deux premières personnes à charge du foyer fiscal
  • 15% pour chaque personne supplémentaire
• un abattement de 1% à 15%, facultatif, généralement accordé aux familles aux faibles revenus.

Qu'est-ce que la majoration de taxe d'habitation ?

Les communes peuvent appliquer une majoration de 5 à 60 % de la taxe d'habitation sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale (résidences secondaires) situés dans les zones concernées par la taxe sur les logements vacants. Une commune située en zone tendue peut donc appliquer une surtaxe d'habitation suite à une délibération du conseil municipal. Cette majoration de taxe d'habitation pour les résidences secondaires ne peut pas s'appliquer quand le contribuable ne réside pas en permanence dans le logement concerné pour des raisons indépendantes de sa volonté : contraintes professionnelles, hébergement en maison de retraite, etc.