construire en récupérant TVA et louer sans TVA ?

Question

Bonjour, 

Je suis entrepreneur et j'ai apporté mes actions de ma société à une holding (SASU) imposée à l'IS, et assujétie à la TVA.

J'ai un projet d'investissement locatif en ligne de mire.

Il s'agit de l'achat d'un terrain et de la construction de 3 logements qui seront loués à des particuliers (location nue).

J'envisage la constitution d'une SCI à l'IS dans laquelle ma femme serait actionnaire 

Les travaux de constructions vont se faire avec une TVA à 20%.

A) Est-ce que si je déduis la TVA des travaux de construction puis que je loue à des particuliers en location nue les loyers seront exonérés de TVA ?

B) Est-ce que si je construis avec ma holding l'IS (assujétie à la TVA) à qui je fais déduire la TVA puis que je constitue une SCI fille dans laquelle la holding apporte l'immeuble et que cette sci fille loue nu à des particuliers sans exercer d'option à la TVA je serai arrivé au même résultat qu'à la base à savoir "construction HT (TVA déductible), location sans TVA" ?

J'espère avoir été clair.

Je suis désolé de vous embêter j'ai fait mes recherches et je n'ai pas trouvé de réponse surtout à ma question B, la question A ayant je pense une réponse négative.

Au plaisir de vous lire.

gitane2229 · Answer

Bonjour.

Voir un expert comptable...

_lael_ · Answer

Pour les biens amortissables, la déductibilité de la TVA est conditionnée à une certaine durée de détention. 

Pour les immeubles, la déductibilité de la TVA est définitivement acquise au bout de 20ans de détention.
Si le bien est cédé, vendu, apporté ou quoique ce soit qui fait qu'il sort des actifs/immobilisations de votre société avant ces 20ans alors il faut restituer une partie de la TVA en conséquence.

Tout montage/schéma fiscal ayant pour but de conserver cette déductibilité serait frauduleux et clairement qualifiable d'abus de droit.

De manière générale, si vous tentez de faire un montage pour tirer partie d'un avantage fiscal mais sans avoir à en subir les contreparties, même si tout l'ensemble est légal, vous tomberez malgré tout sous le coup de la doctrine fiscale permettant de vous redresser et de vous sanctionner pour "montage à but principalement fiscal".

En terme de fiscalité on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre, il y a forcément des contreparties à tout avantage fiscal octroyé (ici la déductibilité de la TVA conditionnée à la durée de détention)

Construire en récupérant TVA et louer sans TVA ?

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