Demande de conseils: Loi Pinel vs ancien

Bonjour,

Quel casse-tête chinois pour un débutant ce marché de l'immobilier...
Tous les avis que je reçois et sollicite sont contradictoires...

Projet

1/ Mon projet à court terme (1 à 5 ans): acquérir un/des bien(s) pour me faire des sous (investissement locatif)
2/ Mon projet à moyen terme (5 à 10 ans): Pouvoir me permettre d'acheter une résidence principale (F2/F3) dans une ville potable (j'ai des raisons familiales et sentimentales qui me poussent à acheter à Puteaux), min 50m2, idéalement en dernier étage
3/ Mon projet à long terme (10 à 15 ans): Revendre ma RP, et acheter une maison avec jardin agréable et calme pour y vivre famille fondée

Budget: 150k€
Apport: 0€
Fort potentiel d'évolution de salaire (je suis informaticien, je prospecte pour changer de poste, pas trop de mal au bout de 4 ans d'exp à me faire accepter à 47/48k alors que je suis à 42 aujourd'hui).

Pour le moment, pour satisfaire le projet 1, j'hésite entre:
- Acheter un tout petit bien (dans mon budget, quoi) et le louer, dans un quartier fiable et que je connais bien (Puteaux, bonne clientèle pour louer)
- Prendre plus de risques, investir dans du neuf en Loi Pinel dans un coin pourri qui soi-disant "va flamber" (achat d'un logement plus grand, pourrait devenir ma RP dans 6 ans, si le coin devient meilleur avec le Grand Paris)

Potentiel projet alternatif: Acheter un F2/F3 dans les coins encore abordables de Nanterre, et en faire ma RP d'ici 5 ans (à étudier).

Avis reçus

Magazine: Investir dans la Loi Pinel. Choisir un coin un peu pourri, mais à fort potentiel d'amélioration, style Villejuif, Saint-Denis, Massy, Romainville, Créteil, Melun, Nanterre, Colombes...etc. qui deviendra "un coin très bien" dans 5 ans avec les JO et le grand Paris.

Agent immo 1, avec qui j'ai essayé d'investir dans du neuf à Puteaux, mais hors de ma portée: Investir dans la Loi Pinel sur Puteaux, ce n'est pas rentable. Je vous conseille Massy.

Mon avis: Si j'achète du neuf à Massy, et que ça flambe dans 5 ans, je peux soit me mettre dedans, soit le revendre avec une grosse plus value et ptet pouvoir m'acheter une RP à Puteaux dans l'ancien.

Agent immo 2, avec qui j'essaie d'acquérir un petit studio dans l'ancien: Pinel ce n'est pas rentable. Y a plein d'entourloupes parce que, primo, la Loi Pinel impose que je fixe un loyer bas, donc niveau cash flow, je vais prendre cher. Secundo, dans 5 ans, tout le monde qui a profité de Pinel va vouloir vendre en même temps, donc ça va être tendu pour revendre à bon prix. Investir dans l'ancien petit à Puteaux est beaucoup plus en phase avec mon projet.

Cependant, les proportions de gain et les deadlines de rentabilité d'un tel projet restent très obscures pour moi...

Ma situation

Je suis dans une situation où j'ai besoin de minimiser les dégâts causés par mon cashflow. En gros, je veux qu'à défaut de faire du bénéfice mensuel, la différence entre le loyer perçu et les charges soit proche de 0. Mais ça c'est l'idéal.

Informaticien, 29 ans, 42k auj (en recherche avec target 47/48k), travaille depuis 4 ans, 0 patrimoine.

A ce stade, tout conseil complémentaire est bon à prendre.
Merci d'avance. :jap: