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Question

Bonjour à tous,
Le résumé de la situation: la grand mère de ma femme, veuve depuis quelques mois possède une maison d'une valeur de 240 000€.
Elle a 2 filles: ma belle mère et la tante de ma femme dont le mari n'attend que le décès de la grand mère pour vendre et toucher l'argent via sa femme.
Cette idée étant insupportable pour la grand mère et ma belle mère, qui souhaitent toutes les 2 que la maison reste dans la famille, penseraient à faire ainsi:
- donation de la grand mère à ses 2 filles (elle a 82 ans donc l'usufruit représentant 20%, il n'y aurait pas de frais supplémentaires à payer (240 000 -20%=192 000€ soit 96 000 pour chaque fille)
- ma belle mère ayant grosso modo la possibilité d'emprunter 100 000 € achèterait la part de sa sœur (96000€) et aurait donc toute la nue propriété.
En prenant comme hypothèse que ma belle mère et sa sœur arriveraient  à se mettre d'accord sur "les conditions", plusieurs questions se posent néanmoins par rapport à ce projet:
- si la grand mère décède avant 15 ans, la donation est réintégrée dans la succession : à hauteur de 240 000 ou 192 000?
- comment se fait le rachat de ma belle mère à sa sœur de sa part? (acte notarié indépendant, reprenant le montant de l'acte de donation (96000€?) ?) ou autre?
- si la grand mère décède par exemple quelques semaines après la finalisation du projet et de la rédaction des actes, la sœur de ma belle mère a-t-elle un moyen de réclamer de l'argent au sens où elle aura touché que "96000€" alors que ma belle mère se retrouvera avec une maison de 240000€ (donc largement plus du double)? ou la négociation d'origine (entre 96000 et 120000) et l'acte notarié seul fait foi= pas de "réclamation possible"?
Merci d'avance.
Si vous voyez vous d'autres idées pour essayer de garder cette maison dans la famille, nous sommes preneur.
Cdt,
Tondiab
PS: question subsidiaire : ma belle mère anticipant un peu plus : peut elle faire une donation de nue propriété à ses enfants ? si oui quelle valeur est prise en compte (vu qu'elle n'a pas encore l'usufruit)?

doris33 · Answer

Bonjour,
avant toute chose, êtes-vous sur que la maison n'appartient qu'à la grand-mère ? Si ma maison était aux deux époux, les filles des grands-parents ont probablement déjà une partie du bien à elles.

Gayomi · Answer

La maison est un bien propre de la grand-mère (GM) Il ne s'agissait pas d'un bien de communauté acquis avec le grand-pere ?
Si GM est seule propriétaire, elle peut consentir la donation de toute la nue-propriété à votre belle-mère. La donation sera prise en compte au décès de GM, et la sœur sera "dédommagée" à ce moment-là par le versement d'une soulte.
Une donation-partage peut aussi être envisagée avec donation de la nue-propriété à votre belle-mère et versement d'une soulte à la sœur.
Il n'est pas certain que la donation de nue-propriété aux deux enfants puissent rachat soit au final moins onéreux.

condorcet · Answer

plusieurs questions
1)si la grand mère décède avant 15 ans, la donation est réintégrée dans la succession : à hauteur de 240 000 ou 192 000? 
192000 €., sauf si le décès devait survenir dans les  3 mois de la donation de la nue-propriété, le rapport fiscal se ferait sur l'évaluation de la pleine propriété.
2) comment se fait le rachat de ma belle mère à sa sœur de sa part? (acte notarié indépendant, reprenant le montant de l'acte de donation (96000€?) ?) ou autre? 
Grand-mère consent donation de la nue-propriété à ses 2 filles.
Dans le même acte, ces dernières mettent fin à l'indivision.
Votre belle-mère verse une soulte à sa soeur, devenant ainsi seule propriétaire du bien donné.
3)-la sœur de ma belle mère a-t-elle un moyen de réclamer de l'argent au sens où elle aura touché que "96000€"
La donation a été acceptée par les 2 filles avec la seule nue-propriété, donc valeur réelle de - 20 %, il n'est plus question d'en contester le montant.
Afin de ne pas créer un malaise entre les 2 soeurs, au décès de la donatrice elles peuvent convenir d'un compensation financière.
Ou elle peut prendre en charge la totalité des frais de la donation partage.
4)a question subsidiaire
ma belle mère anticipant un peu plus : peut elle faire une donation de nue propriété à ses enfants ?
Réponse affirmative, mais laisser s'écouler un certain laps de temps entre les 2 opérations (au moins 1 an).
L'administration fiscale serait en droit de contester l'opération selon la procédure de "l'abus de droit", deux transmissions à titre gratuit dans la foulée seraient considérées comme étant une transmission directe de la grand-mère à ses petits-enfants.
4)bsi oui quelle valeur est prise en compte (vu qu'elle n'a pas encore l'usufruit)?
Celui de la grand-mère, la donatrice conservant son usufruit.
5 ème question non posée :
la tante de ma femme dont le mari n'attend que le décès de la grand mère pour vendre et toucher l'argent via sa femme. 
Il aura quand-même la soulte versée par votre belle-mère, soit très riche en ayant la belle-mère et la soulte !

tondiab · Answer

Merci de vos réponses.
La maison est un bien propre de la grand mère et le seul :  il n'y a rien à côté (immobilier= 0 et argent=pas grand chose) ce qui signifie que ma belle mère aura quasiment la moitié de la valeur de la maison à donner à sa sœur au décès de la grand mère (si donation de toute la nue propriété à ma belle mère)
Ma belle mère a  63  ans  et a peur que si sa mère décède (par chance) que dans 10 ou 15 ans, elle n'ait plus le droit d'emprunter (au contraire de maintenant).
Voilà pourquoi elles envisageaient la solution que je vous ai décrite.

Utilisateur anonyme · Answer

Attention toutefois :
- à l'article 751 du code civil : la grand-mère ne doit pas mourir moins de 3 mois après la donation de la nue-propriété, sinon le fisc réclamera les droits sur l'usufruit
https://votreargent.lexpress.fr/impots/des-donations-tardives-n-echappent-pas-aux-droits-de-succession_1586205.html
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000027517865/2013-06-07/
- à bien faire établir, en cas de donation uniquement à votre belle-mère, que la valeur du bien est fixée à la date de donation et ne sera pas réévaluée lors de la succession

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