Deficit foncier
familus
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Mamysud Messages postés 694 Date d'inscription samedi 7 juin 2014 Statut Membre Dernière intervention 19 août 2014 - 9 juil. 2014 à 23:20
Mamysud Messages postés 694 Date d'inscription samedi 7 juin 2014 Statut Membre Dernière intervention 19 août 2014 - 9 juil. 2014 à 23:20
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4 réponses
Bonjour,
le report lié à la partie supéreur aux 10700 peut effectivement se reporter mais uniquement quand vous serez en exédant foncier c'est a dire quand vos revenus (loyers) seront supérieur à vos dépense(interets d'emprunt+charges de gestion+amortissement du dispositif De Robien) et ce pendant 10ans.
exemple : l'excédant de 2000 peut se reporté jusque 2010 et celui de 2001 jusque 2011.
il faut multiplier le déficit par le(s) taux marginal d'imposition spécifique à votre cas particulier.
http://www.patrimmoretraite-conseils.com/telechargements/document2011-1-irpp.pdf
J'ai trouvé des acquéreurs pour cet appartement. Il a été loué à compter de novembre 2004, quasiment sans interruption. Donc mon engagement de louer pendant 9 ans est bien respecté, si je vend (acte authentique notarié) en décembre ou janvier 2014.
Il vaut mieux attendre 9 ans pour vendre ce bien.
le report lié à la partie supéreur aux 10700 peut effectivement se reporter mais uniquement quand vous serez en exédant foncier c'est a dire quand vos revenus (loyers) seront supérieur à vos dépense(interets d'emprunt+charges de gestion+amortissement du dispositif De Robien) et ce pendant 10ans.
exemple : l'excédant de 2000 peut se reporté jusque 2010 et celui de 2001 jusque 2011.
il faut multiplier le déficit par le(s) taux marginal d'imposition spécifique à votre cas particulier.
http://www.patrimmoretraite-conseils.com/telechargements/document2011-1-irpp.pdf
J'ai trouvé des acquéreurs pour cet appartement. Il a été loué à compter de novembre 2004, quasiment sans interruption. Donc mon engagement de louer pendant 9 ans est bien respecté, si je vend (acte authentique notarié) en décembre ou janvier 2014.
Il vaut mieux attendre 9 ans pour vendre ce bien.
Dispositif fiscal initial
Initialement, une déduction allant jusqu'à 65 % (8 % par an pendant cinq ans, puis 2,5 % les années suivantes) du montant de l'acquisition, répartis sur 15 ans (neuf ans puis renouvelable trois ans plus trois ans) venait minorer, les années correspondantes, le revenu imposable des contribuables investisseurs. (Ne pas confondre la déduction de revenus et la réduction d'impôts, le premier vient en déduction des revenus pour obtenir une économie d'impôt, alors que le second vient directement minorer le montant de l'impôt à payer).
En plus de cet avantage, les charges générées par l'opération viennent également en déduction des revenus des contribuables investisseurs, il s'agit des intérêts d'emprunts, des frais de gestion et des assurances en garantie de loyers dans la limite d'un déficit foncier de 10 700 euros par an. La déduction forfaitaire sur les loyers de 6 % est supprimée à compter de 2006 et seuls sont désormais déductibles les frais réels. En contrepartie des avantages fiscaux, l'investisseur doit s'engager à louer le logement non meublé pendant neuf ans à titre de résidence principale du locataire sous certaines conditions de loyers en fonction du lieu de l'investissement
Robien Recentré
Amortissement de 50 % de la valeur de l'investissement (Soit 6 % pendant sept ans, puis 4 % les deux dernières années) réparti sur neuf ans et pas sur 15 ans.
En revanche les frais de syndic font maintenant partie des charges pouvant être déduites des revenus des contribuables. Au total sur neuf ans, c'est donc 50 % du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable.
Obligation de louer neuf ans (l'imputation d'un déficit fiscal sur l'année N entraîne l'obligation de louer jusqu'au 31 décembre de l'année N+3).
Respect des plafonds de loyers (Chaque année, en fonction des secteurs (A, B1-B2, C)4, les plafonds de loyers au m² sont réévalués) On constate que ces plafonds correspondent à peu près à ceux pratiqués dans le marché libre.
Respect du plafond de 10 700 € par an de déduction.
Par la mécanique financière de l'opération, les loyers encaissés dans ce type d'opération sont non imposés durant plusieurs années. Après la fin de la période de défiscalisation, les loyers seront imposables.
Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l'investisseur. Mais la location est permise en faveur d'un ascendant ou d'un descendant de l'investisseur si cet ascendant ou descendant n'est pas rattaché au foyer fiscal de ce dernier.
Afin de bénéficier de la loi Robien il faut louer le bien durant 9 ans afin de pouvoir obtenir une réduction d'impôt de 65% ou 50% (Robien recentré).
Vous pourrez vendre en 2015 (2006+9)
Initialement, une déduction allant jusqu'à 65 % (8 % par an pendant cinq ans, puis 2,5 % les années suivantes) du montant de l'acquisition, répartis sur 15 ans (neuf ans puis renouvelable trois ans plus trois ans) venait minorer, les années correspondantes, le revenu imposable des contribuables investisseurs. (Ne pas confondre la déduction de revenus et la réduction d'impôts, le premier vient en déduction des revenus pour obtenir une économie d'impôt, alors que le second vient directement minorer le montant de l'impôt à payer).
En plus de cet avantage, les charges générées par l'opération viennent également en déduction des revenus des contribuables investisseurs, il s'agit des intérêts d'emprunts, des frais de gestion et des assurances en garantie de loyers dans la limite d'un déficit foncier de 10 700 euros par an. La déduction forfaitaire sur les loyers de 6 % est supprimée à compter de 2006 et seuls sont désormais déductibles les frais réels. En contrepartie des avantages fiscaux, l'investisseur doit s'engager à louer le logement non meublé pendant neuf ans à titre de résidence principale du locataire sous certaines conditions de loyers en fonction du lieu de l'investissement
Robien Recentré
Amortissement de 50 % de la valeur de l'investissement (Soit 6 % pendant sept ans, puis 4 % les deux dernières années) réparti sur neuf ans et pas sur 15 ans.
En revanche les frais de syndic font maintenant partie des charges pouvant être déduites des revenus des contribuables. Au total sur neuf ans, c'est donc 50 % du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable.
Obligation de louer neuf ans (l'imputation d'un déficit fiscal sur l'année N entraîne l'obligation de louer jusqu'au 31 décembre de l'année N+3).
Respect des plafonds de loyers (Chaque année, en fonction des secteurs (A, B1-B2, C)4, les plafonds de loyers au m² sont réévalués) On constate que ces plafonds correspondent à peu près à ceux pratiqués dans le marché libre.
Respect du plafond de 10 700 € par an de déduction.
Par la mécanique financière de l'opération, les loyers encaissés dans ce type d'opération sont non imposés durant plusieurs années. Après la fin de la période de défiscalisation, les loyers seront imposables.
Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l'investisseur. Mais la location est permise en faveur d'un ascendant ou d'un descendant de l'investisseur si cet ascendant ou descendant n'est pas rattaché au foyer fiscal de ce dernier.
Afin de bénéficier de la loi Robien il faut louer le bien durant 9 ans afin de pouvoir obtenir une réduction d'impôt de 65% ou 50% (Robien recentré).
Vous pourrez vendre en 2015 (2006+9)
Mamysud
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27 juin 2014 à 21:03
27 juin 2014 à 21:03
Bonjour,
voici quelques renseignements pour savoir quand vendre votre bien sans reprise des avantages :
Imputation du déficit : obligation de louer pendant trois ans supplémentaires
<< Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.
Vos frais et charges payées en 2013 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 20123. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2016.
Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. >>
Donc, si vous voulez conserver vos avantages fiscaux, il vous faut prévoir une vente à partir du 1° janvier 2016, en n'ayant pas de déficit foncier en 2013, 2014 et 2015.
Cordialement.
voici quelques renseignements pour savoir quand vendre votre bien sans reprise des avantages :
Imputation du déficit : obligation de louer pendant trois ans supplémentaires
<< Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.
Vos frais et charges payées en 2013 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 20123. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2016.
Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. >>
Donc, si vous voulez conserver vos avantages fiscaux, il vous faut prévoir une vente à partir du 1° janvier 2016, en n'ayant pas de déficit foncier en 2013, 2014 et 2015.
Cordialement.
Mamysud
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9 juil. 2014 à 23:20
9 juil. 2014 à 23:20
Bonjour Familus,
je rajoute à mon dernier post que le nombre de jours de vacance locative entre 2 locataires est à comptabiliser. Je m'explique par cet exemple :
Premier bail le 1°/12/2004
- Cas n°1 = si aucune vacance locative : vous pouvez vendre à partir du 1°/01/2013, mais les déficits des 3 dernières années seront repris.
- Cas n°2 = si vous avez au total 3 mois de vacance locative, le délai de vente sera repoussé d'autant; et, dans notre exemple ci-dessus, vous pourrez vendre à partir du 1°/01/2014, mais les déficits des 3 dernières années seront repris.
Si vous voulez conserver les avantages fiscaux de vos années de location, il vous faut poursuivre la location pendant 3 ans, soit en étant en bénéfice, soit sans défiscaliser, mais toujours sur une année complète jusqu'au 31 décembre. Dans cet exemple, la vente peut être envisagée à partir du 1°/01/2016 (cas n°1) et 1°/01/2017 (cas n°2).
Bien cordialement.
je rajoute à mon dernier post que le nombre de jours de vacance locative entre 2 locataires est à comptabiliser. Je m'explique par cet exemple :
Premier bail le 1°/12/2004
- Cas n°1 = si aucune vacance locative : vous pouvez vendre à partir du 1°/01/2013, mais les déficits des 3 dernières années seront repris.
- Cas n°2 = si vous avez au total 3 mois de vacance locative, le délai de vente sera repoussé d'autant; et, dans notre exemple ci-dessus, vous pourrez vendre à partir du 1°/01/2014, mais les déficits des 3 dernières années seront repris.
Si vous voulez conserver les avantages fiscaux de vos années de location, il vous faut poursuivre la location pendant 3 ans, soit en étant en bénéfice, soit sans défiscaliser, mais toujours sur une année complète jusqu'au 31 décembre. Dans cet exemple, la vente peut être envisagée à partir du 1°/01/2016 (cas n°1) et 1°/01/2017 (cas n°2).
Bien cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
21 juin 2014 à 18:02
oui sinon remise en cause totale de l'engagement de location et donc annulation de l'ensemble des amortissements et imposition supplémentaire