Comment générer un déficit foncier imputable sur les revenus ?

ulyssesourd Messages postés 1242 Date d'inscription mercredi 30 décembre 2009 Statut Membre Dernière intervention 23 novembre 2023 - 16 mai 2013 à 10:45
ulyssesourd Messages postés 1242 Date d'inscription mercredi 30 décembre 2009 Statut Membre Dernière intervention 23 novembre 2023 - 3 août 2016 à 16:35
Bonjour,

Investissement locatif :

Je ne me suis pas encore lancé : je veux avoir une vision très claire en matière de fiscalité...

Donc imaginons : j'achète à crédit total un immeuble avec 3 appartements à 150.000€ avec des travaux de rénovation pour un coût de 50.000€ - Frais de Notaire payés de ma poche.

Les valeurs ci dessous ne sont que des exemples...

- Achat 2013 + travaux en 2013 -> déficit de 50.000€ + 2.500€ d'intérêts =52.500€
- Impôts 2013 : Revenus - 10.700€ imputables
- Déficit reportable 2014 : 41.800€

- 2014 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€ donc déficit = 31.800€
- Impôts 2014 : Revenus - 10.700 imputables.
- déficit reportable 2015 : 21.100€

- 2015 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€ donc déficit = 11.100€
- Impôts 2014 : Revenus - 10.700 imputables.
- déficit reportable 2016 : 400€

C'est comme cela ??
C'est donc à partir de 2016 que je vais payer les impôts fonciers ou je me trompe ??

Merci
A voir également:

3 réponses

flocroisic Messages postés 27964 Date d'inscription samedi 29 mars 2008 Statut Contributeur Dernière intervention 17 février 2022 15 038
16 mai 2013 à 23:04
Vos calculs sont erronés à compter de 2014.
En effet l'imputation sur le revenu global à hauteur de 10700 € ne concerne que le résultat de l'année de naissance du déficit.Le surplus, ne se déduit pas sur le revenu global des années suivantes mais sur les revenus fonciers des années suivantes ( 10 ans )

Correction :

- Achat 2013 + travaux en 2013 -> déficit de 50.000€ + 2.500€ d'intérêts =52.500€
- Impôts 2013 : Revenus - 10.700€ imputables
- Déficit reportable sur 2014 : 41.800€ imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

- 2014 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€
déficit antérieur 41800
- Impôts 2014 : revenu foncier 10000 € à déclarer en bénéfice de l'année et déficit antérieur 41800
revenu taxable :salaire net imposable + 0 de revenu foncier
- déficit reportable sur 2015 : 31800€

- 2015 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€
déficit antérieur 31800
- Impôts 2015 : revenu foncier 10000 € à déclarer en bénéfice de l'année et déficit antérieur 31800
revenu taxable :salaire net imposable + 0 de revenu foncier
- Impôts 2015 : Revenus - 10.700 imputables.
- déficit reportable 2016 : 21800€
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picpussien Messages postés 3 Date d'inscription mercredi 5 septembre 2012 Statut Membre Dernière intervention 21 octobre 2014
21 oct. 2014 à 20:09
Bonjour,

Je tente de comprendre dans le détail le mécanisme du déficit foncier, et vos réponses sont certainement les plus claires du Web. Néanmoins, je bute toujours sur la compréhension de ce qui se passe lorsqu'on ré-engage des travaux avant la fin de l'épuisement du premier reliquat.

Reprenons si vous voulez bien le formalisme précédent : j'achète à crédit total un immeuble avec 3 appartements à 150.000€ avec des travaux de rénovation pour un coût de 50.000€ en année 1 et 30.000€ en année 3 - Frais de Notaire payés de ma poche.

Année N - Achat et Travaux
- Travaux + Loyers 10.000€ -> déficit de 40.000€ + 2.500€ d'intérêts = 42.500€
- Impôts : salaire net imposable + 0 de revenu foncier - 10.700€ imputables
- Déficit reportable sur N+1 : 31.800€ imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Année N+1
- Loyers 15.000€ - intérêts 5.000€ = 10.000€
- Déficit antérieur 31.800€
- Impôts : salaire net imposable + 0 de revenu foncier
(revenu foncier 10.000€ à déclarer en bénéfice de l'année mais déficit antérieur 31.800€)
- Déficit reportable sur N+2 : 21.800€

Année N+2 - Nouveaux Travaux
- Travaux 30.000€ + Loyers 15.000€ - intérêts 5.000€ = déficit de 20.000€
- Déficit antérieur 21.800€
- Impôts : salaire net imposable + 0 de revenu foncier - 10.700€ imputables
(revenu foncier 10.000€ à déclarer en bénéfice de l'année mais déficit cumulé de 21.800€+20.000€)
- Déficit reportable N+3 : 21.800€ (reliquat des travaux N conservés car déficit N+2 réel) + 9.300€ (reliquat travaux N+2)

etc.

Est-ce juste ? Je m'y perds un peu...
Merci pour votre retour

Picpussien
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flocroisic Messages postés 27964 Date d'inscription samedi 29 mars 2008 Statut Contributeur Dernière intervention 17 février 2022 15 038
Modifié par flocroisic le 21/10/2014 à 20:54
Année N+2 - Nouveaux Travaux
- Travaux 30.000€ + Loyers 15.000€ - intérêts 5.000€ = déficit de 20.000€
- Déficit antérieur 21.800€
- Impôts : salaire net imposable + 0 de bénéfice foncier - 10.700€ imputables
(bénéfice foncier 0 € ( et non 10000 ), il n'y a pas de bénéfice en N+2 mais un déficit de 20000 )

Le déficit de N+2 n'est pas du aux intérêts : les intérêts étant < au loyer
en conséquence, il y a bien imputation sur le revenu global pour 10700 €
les 20000 de déficit se répartissent en
- 10700 sur le revenu global
- le solde 9300 sur les revenus fonciers à venir

- Déficit reportable N+3 : 21.800€ (reliquat des travaux N conservés car déficit N+2 réel) + 9.300€ (reliquat travaux N+2)

les 21800 € report ables jusqu'à N+10 maxi ( déficit né en N )
les 9300 € reportables jusqu'à N+12 maxi ( déficit né en N+2)
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Philtoulouse
14 mai 2015 à 19:52
Merci pour la clarté de votre réponse. J'ai enfin compris
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viviciente Messages postés 9 Date d'inscription jeudi 13 septembre 2012 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2016
3 août 2016 à 15:09
Bonjour,

Vous trouverez les réponses à vos questions sur ledeficitfoncier.fr

Cdt
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ulyssesourd Messages postés 1242 Date d'inscription mercredi 30 décembre 2009 Statut Membre Dernière intervention 23 novembre 2023 308
3 août 2016 à 15:29
une remarque toutefois :
Si on n'est pas imposables avant investissement, est ce qu'il est obligatoire de faire l'amputation de 10700 € sur les revenus globaux ?
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ulyssesourd Messages postés 1242 Date d'inscription mercredi 30 décembre 2009 Statut Membre Dernière intervention 23 novembre 2023 308
17 mai 2013 à 10:22
Ah ok merci c'est clair.
Je corrige ci dessous jusqu'à tomber sur l'année sur laquelle je deviens imposable

- Achat 2013 + travaux en 2013 -> déficit de 50.000€ + 2.500€ d'intérêts =52.500€
- Impôts 2013 : Revenus - 10.700€ imputables
- Déficit reportable 2014 : 41.800€

- 2014 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€
- Impôts 2014 : salaire net imposable + 0 de revenu foncier.
- déficit reportable 2015 : 31.800€

- 2015 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€
- Impôts 2015 : salaire net imposable + 0 de revenu foncier.
- déficit reportable 2016 : 21.800€

- 2016 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€
- Impôts 2016 : salaire net imposable + 0 de revenu foncier.
- déficit reportable 2016 : 11.800€

- 2017 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€
- Impôts 2017 : salaire net imposable + 0 de revenu foncier.
- déficit reportable 2016 : 1.800€

- 2018 : Loyers 15.000€ - intérêts 5000€ = 10.000€
- Impôts 2018 : salaire net imposable + 8.200 de revenu foncier.

C'est en 2019 que je vais commencer à payer les impôts de 2018.

Donc c'est en 2018 que je dois envisager de faire quelque chose afin de créer un nouveau déficit foncier...

C'est bien cela ?

Mon but est de diminuer le montant de mon salaire par le déficit foncier sur 5 ans ... Par quel moyen ?

Merci beaucoup.

A+
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 287
18 mai 2013 à 15:40
la diminution de vos autres revenus par un déficit récurant, n'est possible que si vous êtes reconnu professionnel
il faudrait donc plutôt voir du coté des meublés mais en pro
et déjà pour ça il faut que les revenus tirés de la location de meublé soient plus important que les autre revenus du foyer
+ autres conditions cumulatives
ce document ne concerne que les non pro mais ca vous donnera un debut d'idée
http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=12625
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flocroisic Messages postés 27964 Date d'inscription samedi 29 mars 2008 Statut Contributeur Dernière intervention 17 février 2022 15 038
Modifié par flocroisic le 18/05/2013 à 22:43
ulyssourd parlait de revenu foncier et non de location meublé

donc en revenu foncier , le déficit récurrent est possible
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 287
19 mai 2013 à 10:15
merci je pense savoir lire..

je voulais dire un deficit imputable sur les autres revenus
ce qui semble être l'objectif de ulyssesourd quand on regarde son premier tableau c'est de diminuer durablement son revenu global
pas juste d'avoir du deficit sur un an ou 2 et avoir une activité à coté qui ne rapporte rien (si ce n'est un accroissement de capital) pendant 5 ans et enfin d'avoir en qq années un revenu supplémentaire...
et je maintiens ma reponse
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ulyssesourd Messages postés 1242 Date d'inscription mercredi 30 décembre 2009 Statut Membre Dernière intervention 23 novembre 2023 308
21 mai 2013 à 09:22
Bonjour,

Merci pour vos réponses. C'est exact : je cherche un moyen de faire un déficit imputable sur mes revenus (salaire) sur 5 ans... J'ai cherché et il n'y a qu'un seul moyen : Acheter un immeuble entièrement à réhabiliter et établer les travaux sur plusieurs années...de sorte que le budget travaux dépasse largement le loyer moins les charges.
Donc achat un immeuble avec 3 ou 4 appartements et rénover un appartement chaque année + faire des travaux parties communes / ravalement à la fin.
Merci
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 287
Modifié par bailleurx le 21/05/2013 à 10:26
attention on ne s'improvise pas chef de chantier, gestionnaire et comptable en un jour
en plus si vous faites ca
sachez que quand vous revendrez l'immeuble
1) vous serez imposable à la plus value (38%) et les travaux passés en charges au foncier sont exclus des abattements...
2) vous devrez réintégrer à vos revenus les déficit des 3 dernières années

je vous ai donné une autre voie
voir du coté des meublés
je vous ai indiqué des documents à lire


mais quoi qu'il en soit je ne connais pas de moyen de s'enrichir sans payer des impôts à un moment ou a un autre.....
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djivi34 Messages postés 1497 Date d'inscription lundi 25 août 2014 Statut Membre Dernière intervention 1 avril 2015 317
Modifié par djivi34 le 27/10/2014 à 20:34
Bonsoir ulyssesourd,

" J'achète un appartement (1) en 2013 " et " En 2016 je vends 1 "

Sauf que... Voir --> Article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts

<< Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.
Vos frais et charges payées en 2014 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2014. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2017. >>

Voilà pourquoi "bailleurx" vous a dit "on en reparle dans 10 ans"...

Cdlt.
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