Selon la justice, le propriétaire doit payer pour toutes les dégradations du locataire sortant s'il oublie cette simple formalité

Selon un arrêt de la Cour de Cassation, c'est au bailleur de payer les frais de remise en l'état du logement s'il oublie une formalité importante au moment du départ du locataire.

Les frais de remis en l'état d'un logement sont une cause fréquente de litiges entre les propriétaires et les locataires. Il est vrai qu'en pratique, des abus sont très souvent constatés, tant de la part des bailleurs ou des agences gestionnaires qui ont parfois tendance à déduire abusivement certains frais du dépôt de garantie, que de la part des locataires qui vont parfois commettre d'importantes dégradations en laissant le logement dans un état déplorable après leur départ.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose plusieurs obligations au locataire sur ce point. Il doit ainsi répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de bail. Le preneur doit en outre prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements, les menues réparations ainsi que les réparations locatives. En pratique, les détériorations à la charge du locataire peuvent par exemple prendre la forme de trous ou de taches sur les murs, d'un revêtement de sol brûlé ou abîmé, d'une porte enfoncée, d'une plaque de cuisson cassée...

Le propriétaire est en droit de faire prendre en charge les réparations par son locataire lorsque celles-ci sont constatées dans l'état des lieux de sortie. Mais dans un arrêt du 16 novembre 2023, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation (arrêt n° 22-19422) a rappelé une condition fondamentale pour que le bailleur puisse mettre en cause la responsabilité de son locataire dans une telle situation.

Dans cette affaire, le litige portait sur un défaut d'entretien du jardin par le locataire. Le bailleur reprochait ainsi à ce dernier de ne pas avoir désherber. Cette absence d'entretien était constatée dans un état des lieux de sortie. Mais, souligne la Cour de Cassation, ce document avait été établi unilatéralement par le mandataire du bailleur, en l'absence du locataire. Or, pour les juges, le bailleur ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire, alors même qu'il savait que le locataire allait quitter les lieux. Par conséquent, le document établi par lui seul ne valait pas preuve des dégradations. 

Dans les faits, le bailleur ne pouvait pas non plus prétexter que le locataire refusait un état des lieux amiable. En effet, dans un tel cas, la loi prévoit qu'il est nécessaire de faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier de justice), les frais d'état des lieux étant alors partagés par moitié. Or, dans cette affaire, le mandataire du bailleur n'avait fait appel à personne mais avait décidé d'établir lui-même l'état des lieux. Quitte à rédiger un document n'ayant aucune valeur probante...

Le bailleur a ainsi été condamné à verser à son locataire la somme de 1 539,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des majorations de retard. Une somme que le propriétaire n'aurait pas eu à verser s'il avait, par exemple, adressé à son locataire un courrier recommandé avec avis de réception pour convenir d'une date d'état des lieux. Une formalité que les bailleurs ne doivent donc pas négliger lorsqu'ils reçoivent le préavis de départ de leur locataire, sous peine de devoir prendre à leur charge les dégradations commises par ce dernier.