Plus-values immobilières des non-résidents (imposition)

Comment sont imposés les non-résidents sur les plus-values immobilières réalisées en France. Les conditions d'exonération.

Comment se calcule la plus-value d'un non-résident ?

En principe, les plus-values immobilières sont imposées dans l'Etat où est situé le bien en question. Les non-résidents, qu'ils soient de nationalité française ou étrangère, paient donc l'impôt sur les plus-values et les prélèvements sociaux quand ils vendent un bien situé en France. Le montant de la plus-value taxable des non-résidents est calculé selon les mêmes modalités que les plus-values réalisées par les résidents fiscaux français : déduction des frais d'achat, abattement annuel, etc.

Le taux d'imposition de la plus-value d'un non-résident est uniformément fixé à 19%, quel que soit le lieu de résidence du vendeur (France, Espace Economique Européen, pays tiers, y compris les pays non-coopératifs). Ce taux de 19% concerne aussi bien les cessions par les particuliers que celles réalisées par le biais de SCI. S'ajoute également la taxe spéciale sur les hautes plus-values immobilières, applicable lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € et qui peut atteindre 6% lorsque la plus-value dépasse 260 000 €.

Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils aux plus-values des non-résidents ?

Les personnes physiques qui relèvent d'un régime de sécurité sociale au sein de l'Espace Economique Européen ou de la Suisse sont exonérés de CSG et CRDS à condition qu'elles ne soient pas assujetties à un régime obligatoire de sécurité sociale français. Ces personnes restent en revanche soumises au prélèvement de solidarité de 7,5%.

Quand faut-il désigner un représentant fiscal ?

Les contribuables non-résidents doivent désigner un représentant fiscal en France si la cession dépasse 150 000 €. Sauf si la durée de détention dépasse 30 ans. Correspondant de l'administration, il doit remplir en leur nom les différentes formalités fiscales et est responsable du paiement de l'impôt éventuellement dû.

Quelles sont les exonérations des plus-values des non-résidents ?

Les non-résidents bénéficient des mêmes exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières liées à la durée de détention : 22 ans pour l'impôt sur les plus-values, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Plusieurs dispositifs d'exonérations ne sont toutefois pas applicables puisqu'ils reposent sur la notion de résidence principale, qui ne concerne pas, par définition, les non-résidents.

Les expatriés qui transfèrent leur résidence dans un état membre de l'Union européenne ou un Etat ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France bénéficient de l'exonération sur la cession de la résidence principale à condition que la cession ait lieu avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert.

Un non-résident peut également bénéficier d'une exonération spécifique d'impôt sur les plus-values immobilières. Plusieurs conditions sont exigées.

• Il doit avoir été domicilié en France pendant au moins deux ans, de manière continue, à un moment quelconque, avant la cession du bien concerné
• La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile hors de France ou, sans condition de délai, quand le non-résident a eu la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

La plus-value nette taxable, après abattements, est exonérée à hauteur de 150 000 €, le surplus étant taxable. Ce dispositif est en principe réservé aux contribuables résidant dans un Etat de l'Espace Economique Européen. Mais les résidents d'un Etat tiers peuvent en réclamer le bénéfice en s'appuyant sur le principe de non-discrimination, validé par la jurisprudence.

Rédigé en collaboration avec Me Philippe Pescayre, avocat spécialisé en droit fiscal, Cabinet Alerion