Plus-value immobilière : calcul, impôt et travaux déductibles

Comment calculer l'impôt sur les plus-values immobilières avec les abattements en vigueur et le coût des travaux et frais déductibles qui viennent augmenter le prix d'acquisition.

Quelles sont les plus-values immobilières imposables ?

Le régime des plus-values immobilières s'applique dès lors qu'il y a mutation d'un bien immobilier à titre onéreux. Il s'agit donc non seulement des transactions classiques, mais aussi des ventes de l'usufruit ou de la nue-propriété, des ventes en viager, occupé ou non, des apports d'immeubles à une société, des échanges, des expropriations, etc. Ces opérations concerne non seulement les cessions par les particuliers, mais aussi les cessions par les sociétés civiles immobilières. Sont donc en revanche exclues les mutations immobilières consécutives à une donation ou à une succession (puisqu'il s'agit de mutations à titre gratuit).

Quand le bien est apporté à l'actif d'une entreprise individuelle, la plus-value « privée » réalisée par l'entrepreneur est reportée à la date de cession du bien et calculée à partir de sa valeur d'inscription.

Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux, etc.) ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l'usufruit ou de la nue-propriété). Mais la fiscalité prévoit plusieurs cas de plus-value immobilière exonérée d'impôt.

Le régime des plus-values s'applique-t-il à l'indivision ?

Sont exclus des plus-values immobilières les partages de biens en indivision, même avec versement d'une soulte (compensation) à condition que ces biens proviennent d'une succession ou d'une communauté conjugale. L'impôt sur les plus-values immobilières ne s'applique ainsi pas aux cessions entre co-indivisaires sur ce type de biens. En revanche, après le partage ou la cession, la revente ultérieure du bien entraîne l'application de l'impôt. Le prix de revient retenu est alors la valeur du bien au moment de l'ouverture de la succession ou de son entrée dans la communauté conjugale.

Exemple : Jean et Martine héritent de leur père un immeuble de 2 M. Cinq ans après, Jean vend ses droits à Martine pour 1,5 M. Il ne paiera pas d'impôt sur les plus-values. Cinq ans plus tard, Martine vend l'immeuble pour 3 M. La plus-value sera calculée sur la base d'un prix de revient de 2 M. L'exonération de la plus-value de 500 000 de Jean est compensée par la « surtaxation » de Martine.

Le régime des plus-values s'applique-t-il aux parts de SCI ?

Quand un associé de SCI vend ses parts, il est imposé comme s'il vendait directement les biens possédés par la SCI. L'opération est donc totalement transparente sur le plan fiscal et peut notamment être exonérée si elle entre dans le champ des exonérations de plus-values immobilières. Pour le calcul de la plus-value, le délai de détention est toutefois décompté à partir de l'acquisition des titres et non pas de l'acquisition de l'immeuble lui-même par la SCI.

Comment se calcule une plus-value immobilière brute ?

La plus-value immobilière est calculée en déduisant du prix de cession le prix de revient du bien (prix d'acquisition). Quand il s'agit d'une acquisition à titre gratuit (suite à une succession ou une donation), ce prix d'acquisition est égale à la valeur qui a servi de base au calcul des droits de mutation.

Le prix de cession est égal au prix perçu par le vendeur, déduction faite des éventuels frais acquittés par ce dernier (commission d'agence, etc.). Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire, indemnités d'éviction, etc.).

Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et dépenses, qui sont donc ainsi déductibles du montant de la plus-value.

• Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire (prorata de la taxe foncière, etc.).
• Les droits d'enregistrement, la TVA, les frais de notaire, les honoraires de l'agent immobilier, etc. quand le bien a été acheté. Ils peuvent également être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.
• Les frais de voirie, réseau et distribution.

Viennent majorer le prix d'achat et donc diminuer la plus-value immobilière les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit. Exemple : M. Martin recueille un logement qui vaut 1 000 et paie 50 de droits de succession, honoraires de notaire, frais divers. Son prix d'acquisition est de 1 050.

Quels sont les travaux déductibles des plus-values immobilières ?

Le calcul de la plus-value immobilière peut prendre en compte le montant des travaux réalisés sur le bien. Les dépenses de construction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent augmenter le prix d'acquisition :

• Soit pour leur montant réel sous certaines conditions :
  • les dépenses effectuées dans le logement ne doivent pas avoir le caractère de dépenses locatives ou d'entretien.
  • les dépenses doivent être réalisées par une entreprise.
  • les dépenses ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (revenus fonciers, crédit d'impôt).
• Soit forfaitairement pour un montant égal à 15% du prix d'acquisition si le logement est cédé plus de 5 ans après son acquisition.

Le forfait de 15% s'applique sans justificatif de la part du vendeur. Cette prise en compte des travaux pour un montant forfaitaire constitue une simple possibilité.

Quel est l'abattement pour durée de détention d'une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière nette est réduite d'un abattement pour durée de détention au-delà de la cinquième année. La durée de détention se calcule par période de douze mois, en faisant abstraction des fractions d'années.

Qu'est-ce que la surtaxe immobilière sur les plus-values ?

Une surtaxe immobilière s'applique au montant de la plus-value déduction faite des abattements. Le taux de cette taxe sur les plus-values immobilières est progressif suivant le montant imposable de la plus-value, déduction faite des différents abattements. Le barème est le suivant (PV = plus-value imposable).

• De 50 001 à 60 000 : 2% PV - [(60 000 - PV) x 5%] ;
• De 60 001 à 100 000 : 2% PV ;
• De 101 001 à 110 000 : 3% PV - [(110 000 - PV) x 10%] ;
• De 110 001 à 150 000 : 3% PV ;
• De 150 001 à 160 000 : 4% PV - [(160 000 - PV) x 15%] ;
• De 160 001 à 200 000 : 4% PV ;
• De 200 001 à 210 000 : 5% PV - [(210 000 - PV) x 20%] ;
• De 210 001 à 250 000 : 5% PV ;
• De 250 001 à 260 000 : 6% PV - [(260 000 - PV) x 25%] ;
• Au-delà de 260 001 : 6% PV.

Exemple pour une plus-value imposable de 208 000. La surtaxe sera égale à 10 000. Précision importante : cette surtaxe ne s'applique pas aux cessions de terrains à bâtir.

Quel est le taux d'imposition des plus-values immobilières ?

La plus-value immobillière nette imposable est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 19% + prélèvements sociaux. L'impôt sur les plus-values constatées est payé au moment du transfert de propriété, le calcul et les formalités étant généralement du ressort du notaire.