Les biens imposables à l'IFI : évaluation, indivision, usufruit

En principe, tous les biens immobiliers sont soumis à l'impôt sur la fortune (IFI). Les méthodes d'évaluation, notamment d'usufruit ou d'indivision.

Biens imposables à l'IFI et évaluation

Dans l'ensemble, les biens soumis à l'IFI sont les biens et droits immobiliers qui sont soumis aux droits de succession après un décès, sous réserve de certaines particularités. Exception faite des biens exonérés d'IFI. La valeur des biens imposables à l'IFI est déterminée à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.

La loi prévoit toutefois un abattement IFI sur la résidence principale.

Usufruit et IFI

En cas de démembrement de propriété, les biens sont soumis à l'IFI pour leur valeur en pleine propriété entre les mains de l'usufruitier. En d'autres termes, les biens grevés d'un droit d'usufruit, d'un droit d'habitation ou d'usage entre dans l'assiette imposable de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Certains contribuables peuvent ainsi réduire leur assiette imposable en faisant une donation temporaire d'usufruit à leurs enfants.

L'imposition est toutefois répartie entre le nu-propriétaire et l'usufruitier (en fonction de l'âge de ce dernier) dans les cas suivants :

  • quand le propriétaire conserve l'usufruit et vend la nue-propriété du bien concerné à une personne autre qu'un héritier ou bénéficiaire d'une donation antérieure,
  • quand il s'agit de l'usufruit légal du conjoint survivant. C'est-à-dire quand ce dernier opte, après le décès, pour l'usufruit sur la totalité du patrimoine du défunt. Mais quand le conjoint survivant reçoit l'usufruit par donation au dernier vivant ou testament, c'est lui qui acquitte la totalité de l'impôt sur la fortune. Nous avons donc une différence fiscale entre l'usufruit acquis par simple application de la loi et l'usufruit résultant d'une disposition conventionnelle (la volonté du défunt).
  • sous certaines conditions, quand l'usufruit porte sur des titres de société détenus par un dirigeant.


Indivision et IFI

Les biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur valeur vénale, y compris quand ces biens sont possédés en indivision. Mais la jurisprudence admet l'application d'une décote, en dépit des réticences de l'administration fiscale. L'importance de la décote est évaluée au cas par cas par les tribunaux ou négociée avec les services fiscaux. On peut citer à titre d'exemple :

  • un taux de 30% dans le cas d'une indivision entre une mère et son fils (Cour d'appel de Paris, 4-12-2003, 2002/07543)
  • un abattement de 40% pour une nue-propriété possédée en indivision par les enfants de l'usufruitier (Cour de cassation, 27-10-2009, 08-11.362).

Bien occupé

La valeur vénale d'un bien immobilier occupé est en générale inférieure à la valeur vénale du même bien libre de toute occupation. L'administration fiscale admet une décote de 20% quand le bien immobilier est occupé. Cet abattement se cumule avec celui pour indivision évoqué ci-dessus.

SCI et IFI

Les parts de SCI doivent donc être soumises à l'ISF pour leur valeur vénale. En théorie, celle-ci est égale à la valeur des immeubles composant leur patrimoine, déduction faite du passif éventuel. Dans la pratique, les titres de société peuvent faire l'objet d'une décote de 10% à 20%.

Assurance-vie et IFI

Dans les contrats d'assurance-vie multisupports, les compartiments en unités de compte investis en actifs immobiliers (SCPI, etc.) sont soumis à l'IFI pour leur valeur de rachat au 1er janvier de l'année d'imposition. Les primes versées après l'âge de 70 ans sur des contrats non rachetables (essentiellement des assurances-décès) ne sont pas concernés par l'IFI.

Modifié le 18/10/2021 par Eric Roig.
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d’Éric Roig, diplômé d’HEC, et de Matthieu Blanc, Master de Droit des affaires.
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