Tous les propriétaires peuvent toucher des loyers sans impôt ni CSG, voici les nouvelles conditions à remplir
Chacun sait que les revenus locatifs sont lourdement imposés, notamment avec des prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Pourtant il existe un dispositif fiscal méconnu qui permet d'encaisser des loyers tout en étant totalement exonéré d'impôt. Il est accessible à tous les propriétaires s'ils respectent quelques conditions, qui viennent d'être mises à jour par l'administration fiscale.
Rappelons d'abord que les revenus tirés de la location d'un bien immobilier peuvent être imposés dans deux catégories différentes. Quand le bien est meublé, il s'agit d'une activité commerciale au sens fiscal du terme. Les recettes tirées de la location sont donc considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous réserve de ne pas dépasser certains plafonds de chiffre d'affaires, ils peuvent être soumis au régime de la micro-entreprise et imposés au barème progressif après un abattement forfaitaire. Au-delà de ces plafonds, les revenus de la location meublée sont imposés au régime du réel : le propriétaire est taxé sur le bénéfice net, après déduction de toutes les charges. Ce régime du réel peut aussi être adopté sur option.
Quand le bien est donné en location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Comme pour les BIC, en deçà d'un certain plafond, les revenus peuvent bénéficier du régime micro-foncier. Ils sont rajoutés aux autres revenus du bailleur, après application d'un abattement forfaitaire. Là encore, sur option ou au-delà des plafonds en vigueur, les revenus fonciers sont soumis au régime du réel : le revenu net est calculé après imputation de toutes les charges déductibles.
Dans tous les cas, les revenus locatifs sont donc bel et bien imposés et soumis, en plus, aux prélèvements sociaux de 17,2%. Même quand les bailleurs bénéficient de régimes dérogatoires (Loi Pinel, etc.).
Il existe toutefois un cas et un seul où les revenus tirés de la location d'un bien immobilier sont exonérés à la fois d'impôt et de CSG : quand le propriétaire loue une partie de sa résidence principale. Ce type de location jouit en effet d'un important avantage fiscal en vue de favoriser l'accès au logement.
Dans cette situation, les loyers sont exonérés sous deux conditions. La première : les pièces occupées par le locataire ou sous-locataire doivent constituer sa résidence principale. Il est donc impossible de profiter du dispositif avec de la simple location saisonnière. Seconde condition : le loyer doit être inférieur à certains plafonds. Ces derniers viennent d'être mis à jour pour l'année 2026. Ils sont fixés à 215 € par m2 et par an en Ile-de-France et 159 € en province. Charges non-comprises.
Cet avantage peut permettre d'obtenir un complément de revenus non négligeable et exonéré d'impôt. Voici un exemple chiffré. Si vous louez ou sous-louez la moitié de votre logement de 75 m2 en banlieue parisienne, vous pouvez encaisser jusqu'à 8 062 € sans payer d'impôt ni de prélèvements sociaux, soit 672 € par mois.
Louer une partie de sa résidence principale peut donc permettre de toucher un complément de revenu confortable n'ayant pas à être mentionné dans la déclaration de revenus. Avec quelques précisions importantes pour conclure : les locataires qui sous-louent une partie de leur résidence principale peuvent aussi bénéficier du dispositif. Mais cet avantage n'est que temporaire et devrait prendre fin après le 31 décembre 2026 pour tous.