Ils achètent une maison louée, la justice leur impose d'attendre la mort du locataire pour y habiter
Acheter un bien immobilier occupé par un locataire n'empêche pas d'y vivre. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations nues prévoit en effet un droit pour le propriétaire d'habiter le logement. Il doit dans ce cas délivrer un congé pour reprise au locataire afin qu'il libère le logement au plus tard à la date d'échéance du bail. Le locataire devra alors quitter les lieux et rendre les clefs du logement. Pourtant, en dépit de ces règles légales, la Cour de Cassation a rendu une décision dans laquelle les nouveaux propriétaires d'une maison se sont vus refuser le droit d'y habiter en raison de l'occupation du bien par un locataire.
Dans cet arrêt rendu par la 3e chambre civile le 10 mars 2010 (arrêt 09-12135), un couple avait acquis une maison d'habitation aux enchères. Elle était alors occupée depuis près de 10 ans par un locataire. Quelques mois après son achat, le couple a délivré à ce dernier un congé pour reprise afin de pouvoir habiter dans leur nouvelle maison. Le locataire a toutefois refusé de quitter les lieux et a même assigné ses nouveaux propriétaires afin que le congé soit considéré comme nul et de nul effet.
Les juges de la cour d'appel de Rennes ont donné tort au locataire. Ils se sont fondés sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permettant au propriétaire de reprendre le logement pour y habiter. Ils ont ainsi prononcé la résiliation du bail et ont condamné le locataire au versement de dommages et intérêts pour résistance abusive. La Cour de Cassation est toutefois revenue sur cette décision et a cassé l'arrêt de la cour d'appel.
Pour justifier son choix de se maintenir dans les lieux, le locataire s'est fondé sur une clause du contrat de location quelque peu singulière. Le bail prévoyait en effet que le locataire avait le droit de se maintenir dans les lieux... à vie. Pour la cour d'appel, cette stipulation étonnante ne pouvait pas faire obstacle au droit des propriétaires de reprendre le logement pour y habiter.
La Cour de Cassation en a jugé autrement. Selon elle, le bail était conclu pour une durée dont le terme était fixé par un événement certain : le décès du locataire. Les propriétaires bailleurs ne pouvaient donc pas délivrer un congé avant ce terme : ils devront donc attendre la mort de l'occupant pour pouvoir vivre dans leur nouvelle maison.
Les acquéreurs d'un bien immobilier loué qui souhaitent à terme reprendre le logement pour y vivre doivent donc être très vigilants sur le contenu du bail. Ils doivent lire attentivement les stipulations du contrat, au risque, comme dans cette affaire, de ne pas pouvoir habiter leur bien avant de très longues années...