Des taux de crédits immobiliers à 5 % ? Du jamais vu depuis 15 ans

Les taux remontent toujours très rapidement et il faut désormais remonter aux années 2000 pour retrouver une situation comparable sur le marché du crédit. Qui sont les perdants et les gagnants.

Emprunter pour acheter coûte toujours plus cher. Alors qu'il était encore possible d'emprunter à moins de 1 % il y a moins de 2 ans, les taux d'emprunt moyens pratiqués par les banques ont franchi les 4 % cet été, comme le confirment les derniers chiffres publiés par l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) début septembre. Une remontée estivale très rapide, le gain moyen étant de 0,8 points par rapport au 2^e trimestre. Toujours selon l'Anil, il faut remonter à 2006 pour retrouver des fourchettes de taux comparables pour les prêts de 20 ans, c'est-à-dire ceux les plus pratiqués.

Le seuil des 5 % pourrait être franchi d'ici la fin d'année

La progression des taux ne devrait pas s'arrêter dans les mois qui viennent, si bien que le seuil fatidique des 5 % devrait être dépassé d'ici la fin de l'année 2023. La fourchette moyenne haute des taux pour les prêts de 25 ans approche déjà de ce chiffre. La situation serait alors comparable au pic de 2009, pendant lequel les taux dépassaient les 5 %.

Ce taux de 5 % est proche du taux de l'usure actuel, qui fixe le taux maximal au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter. Il est désormais mis à jour mensuellement afin d'adapter la réglementation du crédit à l'explosion des taux. Mais cette adaptation peine à endiguer la chute de la production de crédit à l'habitat, l'augmentation des taux ayant très rapidement réduit la solvabilité et la capacité d'emprunt des ménages.

La baisse des prix : une aubaine pour les épargnants ?

Principale conséquence de cette situation : la baisse du nombre d'emprunteurs devrait logiquement entraîner celle des prix immobiliers. Mais comme toujours, tous les biens ne subiront pas la même décote. La diminution des prix de vente devrait ainsi particulièrement toucher les passoires thermiques, l'Etat ayant décidé d'interdire progressivement la location des logements énergivores dont l'étiquette DPE est classée G ou F. De nouvelles règles susceptibles, elles aussi, de décourager les investisseurs…

Dans ce contexte morose, les emprunteurs disposant d'un apport conséquent pourraient tirer leur épingle du jeu. De nature à rassurer les banques aux conditions toujours plus exigeantes, leur épargne pourrait à la fois leur permettre de négocier des taux relativement bas tout en profitant de la baisse des prix à venir. Dans tous les cas, la part de l'épargne dans le financement des transactions immobilières continuera inéluctablement à progresser au cours des prochains trimestres...