Selon la justice, l'acheteur immobilier a droit à un remboursement si le vendeur cache un voisin gênant
Poser des questions sur les relations de voisinage avant d'acheter une maison ou un appartement est une précaution fortement conseillée par les professionnels de l'immobilier. L'existence d'un voisin bruyant, voire harceleur ou violent, peut en effet vite rendre la vie du nouvel acheteur impossible. Seulement voilà : bien souvent, les vendeurs n'évoquent pas ou minimisent les problèmes qu'ils peuvent avoir avec leurs voisins avant de vendre leur bien. Quitte à parfois conduire à des litiges juridiques pouvant mener devant les tribunaux.
Chacun a pu en faire l'expérience, il n'est pas rare que naissent de "petites" querelles entre voisins. Qu'il s'agisse, par exemple, de litiges liés au bruit, à des fumées de barbecue, à l'entretien d'une haie... Mais si les sources de tensions sont multiples, le préjudice causé est généralement de faible ampleur et rares sont les conflits pouvant conduire à faire annuler une vente immobilière lorsqu'ils sont dissimulés par le vendeur.
En revanche, tel n'a pas été le cas des dommages subis par les acquéreurs d'un appartement dans une affaire récemment jugée par la Cour de Cassation (arrêt n° 24-20821 rendu par la 3e chambre civile le 28 mai 2026). Ils ont été reconnus comme les victimes d'un dol. Ce dernier se définit comme des manœuvres frauduleuses du vendeur destinées à tromper l'acheteur et sans lesquelles ce dernier n'aurait pas contracté. En pratique, c'est par exemple le cas lorsque le vendeur omet sciemment de fournir certaines informations essentielles à l'acquéreur car il sait que ce dernier aurait peu de chances d'acheter le logement s'il en prenait connaissance.
Or, dans cette affaire, les vendeurs de l'appartement acquis pour 710 000 € avaient dissimulé l'existence d'un voisin suivi sur le plan psychiatrique. Pour les acheteurs, toute cohabitation avec lui était impossible : il frappait sur les murs et les insultait. Pire : il s'était même introduit chez eux armé d'un pistolet lacrymogène en les menaçant. Les vendeurs ne pouvaient pas prétexter ignorer le problème : ils avaient eux-mêmes déposé plusieurs fois plainte contre leur ancien voisin pour dégradation de leur véhicule, menace de mort et port d'arme.
Les juges ont ainsi reconnu l'existence d'un dol. Juridiquement, ce dernier est susceptible de faire annuler le contrat de vente. Mais dans cette affaire, les acquéreurs ont souhaité continuer à vivre dans leur appartement tout en demandant réparation du préjudice subi.
Contrairement à ce que soutenaient les vendeurs, le préjudice ici ne repose pas sur une simple perte de chance d'acquérir le bien à un moindre prix. Selon la Cour de cassation, il correspond à une dépréciation de la valeur de l'appartement lors de son achat. Elle a été évaluée à 15 % du prix de vente, soit 106 500 € d'indemnités obtenues par les acheteurs en raison du comportement de leur nouveau voisin. Une somme conséquente.
Masquer l'existence d'un voisin gênant peut, comme on le voit, coûter très cher. Cette solution de la Cour de cassation s'avère ainsi très favorable aux acquéreurs qui souhaiteraient conserver un bien immobilier malgré un dol. Et particulièrement désavantageuse pour les vendeurs qui seraient tentés de ne pas tout dire sur leur voisinage...