Un vendeur condamné à rembourser 62 % du prix d'une maison pour avoir colmaté des fissures avant la vente
En France, de plus en plus de propriétaires sont concernés par le retrait-gonflement des argiles (RGA). Il désigne l'alternance de sécheresse et de réhydratation des sols argileux, qui provoque des mouvements de terrain capables de fissurer les maisons, voire d'en menacer la solidité. Et selon les nouvelles données publiées par le ministère de la Transition écologique, son extension est impressionnante : 12 millions de propriétaires seraient désormais concernés. Avec, pour eux, un risque accru de litiges en cas de vente. Un danger illustré par un arrêt de la Cour de Cassation, qui a condamné le vendeur d'une maison touchée par ce phénomène.
Dans cette affaire jugée par la 3e chambre civile (arrêt n° 20-17790 du 7 mars 2024), une femme avait acheté une maison à Noisy-le-Grand au prix de 325 000 €. Quelques années plus tard, elle obtenait une très nette réduction de prix en justice, les juges de la cour d'appel ayant condamné les vendeurs à lui rembourser la somme de 202 267 € à laquelle s'ajoutaient les intérêts au taux légal ainsi qu'un montant de 7 800 € à titre de dommages et intérêts.
Initialement, l'acheteuse avait assigné les vendeurs après avoir constaté l'apparition de fissures sur la maison. Pour ce faire, elle faisait valoir la garantie des vices cachés aux fins de réduction du prix de vente. Voici pourquoi les vendeurs ont été condamnés.
Dans leur décision, les juges de la Cour de Cassation ont tout d'abord relevé que la maison présentait des fissures, anciennes ou évolutives. Elles résultaient de travaux en sous-sol réalisés par les vendeurs en 1980 sans études préalables, puis aggravées par la sécheresse de 2003 et le sol argileux.
Mais surtout, la Cour de Cassation a retenu que les vendeurs avaient fait colmater les fissures et repeindre les façades avant la vente. Pour la Cour, si d'anciennes traces restaient visibles, cela ne prouvait pas que le vice était apparent pour des acquéreurs non professionnels. Selon les juges, les vendeurs connaissaient les désordres structurels depuis 1980 et leur aggravation en 2003 : ils avaient donc sciemment utilisé ces travaux pour les dissimuler.
En pratique, colmater les fissures d'une maison avant une vente est un acte fréquent. Mais leur apparition est le signe d'un problème structurel lié notamment au retrait gonflement des argiles, le vendeur ne doit pas chercher à les masquer afin d'obtenir un gain plus élevé sur la vente. Au risque, comme ici, de se voir poursuivi en justice par les acheteurs et de rembourser plus de 60 % du prix...