Un vendeur immobilier jugé pour avoir demandé à un voisin de ne pas faire de bruit avant les visites
Musique trop forte, éclats de voix, disputes... Certains bruits de voisinage au moment d'une visite immobilière peuvent facilement dissuader un potentiel acheteur d'acquérir le bien. Si bien que de nombreux vendeurs ont tendance à demander à leurs voisins de faire moins de bruits en prévision d'une visite. Dans une affaire jugée par la Cour de Cassation, des vendeurs se sont justement retrouvés attaqués en justice par un acquéreur pour avoir demandé à un bar voisin de baisser sa musique lors des visites du logement. L'acheteur a ainsi demandé l'annulation de la vente et le versement de dommages et intérêts.
L'achat ou la vente d'un bien immobilier est l'un des actes juridiques les plus engageants d'une vie. Pourtant, la signature chez le notaire ne rend pas toujours la transaction irrévocable. Le droit français protège la volonté des parties à travers une notion fondamentale : le consentement. Pour que la vente soit valable, ce consentement doit être libre et éclairé. S'il a été extorqué ou trompé, on parle de vice du consentement, un défaut qui peut entraîner la nullité du contrat.
Parmi ces vices figure le dol. En matière immobilière, ce dernier est le plus fréquent. Il s'agit d'une tromperie intentionnelle impliquant une volonté de dissimuler un élément qui aurait empêcher l'acheteur de contracter s'il en avait eu connaissance. En pratique, le dol peut prendre notamment la forme de mensonges. Mais aussi de manœuvres, dîtes "dolosives".
Dans cette affaire portée devant la Cour de Cassation (arrêt n° 16-27821 rendu le 21 décembre 2017), l'acheteur d'un appartement dénonçait justement les manœuvres dolosives dont se seraient rendues coupables les deux filles des vendeurs en charge d'effectuer les visites. Avant ces dernières, elles demandaient en effet de façon volontaire et systématique au responsable du bar situé au-dessous de l'appartement de réduire le volume sonore de la musique.
La Cour de Cassation a toutefois rejeté la demande en considérant que l'appartement était situé dans un quartier vivant au-dessus d'un pub générateur de toute évidence de nuisances sonores. Les juges soulignent en outre que l'acheteur s'était vu remettre un compte-rendu d'assemblée générale dans lequel il était noté de façon très explicite les nuisances sonores liées à la présence de cet établissement et les plaintes et procédures qu'il avait générées et qui n'étaient pas totalement réglées. Par conséquent, les juges ont estimé que le consentement de l'acheteur n'avait pas été vicié. Ils ont donc considéré la vente comme tout à fait valable.
Pour les acheteurs, découvrir un voisin bruyant ou problématique après une vente est toujours un risque. Comme on le voit, annuler la vente pour cette raison est difficile... mais pas impossible. La Cour de Cassation a ainsi déjà annulé la vente d'un appartement parce qu'une vendeuse n'avait pas informé l'acheteuse de l'existence d'un voisin s'étant rendu coupable d'importantes nuisances contre ses voisins, et notamment de multiples dégradations contre la copropriété (arrêt n°17-24330 du 18 avril 2019).