Ils ne paient plus leur loyer à cause de graves problèmes d'humidité, mais leur propriétaire gagne en justice
L'humidité dans les logements est une source fréquente de litiges locatifs. Elle peut en effet occasionner des problèmes de moisissures et de dégradation rapide de l'état de l'habitation et de ses occupants. Ces derniers peuvent ainsi être tentés de ne plus payer leur loyer dans une telle situation, d'autant que la loi impose à leur bailleur l'obligation de leur fournir un logement décent. Pourtant, un arrêt récent de la Cour de Cassation a donné raison à un propriétaire dans un tel cas de figure.
Dans cette affaire jugée par la Haute juridiction le 28 novembre 2024 (arrêt n°23-18135), l'état de la maison louée était pourtant alarmant : présence de moisissures dans les toilettes (liée à une extraction d'air vicié hors service) ainsi qu'au plafond d'une chambre, traces d'entrées d'eau et de moisissures au niveau des murs et du plafond des chambres et du couloir ou encore des entrées d'eau par le toit de la buanderie. En plus de ces problèmes d'humidité, l'installation électrique dans une chambre n'était pas conforme car inachevée, causant ainsi un risque d'électrocution.
En réaction, le couple de locataires ont décidé d'arrêter de payer leur loyer. Pour ce faire, ils invoquaient un principe juridique : l'exception d'inexécution. Il s'agit d'un droit prévu par l'article 1219 du Code civil qui dispose qu' "une partie [au contrat] peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave". Le couple s'estimait donc en droit de ne plus payer le loyer car le logement était devenu inhabitable.
Les locataires ont par là fait une erreur sur le plan juridique. Car pour la Cour de Cassation, il n'était pas démontré que le bien loué était inhabitable en dépit des désordres subis. Les occupants ne pouvaient donc invoquer l'exception d'inexécution pour cesser de payer leur loyer. Les juges ont ainsi donné raison au propriétaire, qui a assigné ses locataires en constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement d'un arriéré locatif ainsi que d'une indemnité d'occupation.
Les locataires qui envisageraient d'interrompre le paiement de leur loyer en raison de désordres constatés dans leur logement doivent donc être très vigilants. Aux termes de l'article 1219 du Code civil, l'exception d'inexécution n'est invocable que si l'inexécution des obligations du bailleur est suffisamment grave. Ce qui, pour les juges, suppose de démontrer que le logement est réellement inhabitable...