Une locataire sous-loue une chambre de son logement social, la justice lui fait perdre son bail et les loyers perçus
Que risque le locataire d'un logement social qui sous-louerait son logement ? Voici la décision prononcée par la Cour de Cassation dans une affaire de ce type.
Accéder à un logement social dans certaines villes peut constituer un avantage non-négligeable. Les demandes dépassent les offres et les loyers observés dans le privé sont, quant à eux, bien souvent prohibitifs.Toutefois, certains locataires sociaux ne se contentent pas de cet avantage : pour obtenir un revenu supplémentaire, ils décident de sous-louer leur logement, alors même que cette pratique est pourtant interdite par l'article R. 353-37 du Code de la construction et de l'habitation. La Cour de Cassation (n° 21-18612 du 22 juin 2022) a justement jugé une affaire illustrant ce phénomène.
Les faits sont les suivants. La locataire d'un logement social, dont le bailleur est la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), décide de sous-louer l'une des trois chambres de l'appartement qu'elle occupe avec ses filles. Via la plateforme Airbnb, elle réalise 136 locations entre le mois de novembre 2014 et le mois de janvier 2018. La société bailleresse, s'étant aperçue de cette sous-location, décide d'assigner en justice la locataire. Deux questions se posaient alors aux juges quant à la sanction à appliquer.
Première question : dans quelle mesure la locataire doit-elle rembourser au bailleur les loyers tirées de la sous-location ? Conformément à l'article 548 du Code civil, la loi prévoit que les fruits civils (ici, les sous-loyers) doivent revenir au propriétaire dans une telle situation. Dans un premier temps, la cour d'appel de Paris avait considéré que, pour calculer la somme à rembourser, le loyer quotidien du locataire devait venir en déduction des sous-loyers perçus illégalement. La Cour de Cassation a annulé cette décision en retenant que c'était bien l'intégralité des loyers illégalement perçus qui devait être remboursée au bailleur.
Seconde question : les agissements de la locataire doivent-ils conduire à la résiliation du bail et donc à lui faire perdre son logement social ? Pour la cour d'appel, les faits ne justifiaient par cette résiliation. Pour appuyer cette décision favorable à la locataire, les juges avançaient que la moyenne mensuelle des sommes perçues était faible, que la sous-location ne portait que sur une des trois chambres du logement et que le bailleur n'avait pas mis en demeure le preneur de cesser son activité.
Ici encore, la Cour de Cassation a annulé cette décision en considérant la résiliation du bail comme justifiée. Pour ce faire, la Haute juridiction retient la gravité de la faute du preneur au regard des obligations applicables aux logements conventionnés, l'interdiction légale de sous-location et le changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utilisation répétée et lucrative d'une partie du logement.
La personne qui sous-louerait un logement social risque donc très gros. En cas d'action en justice de son bailleur, elle risque non-seulement de lui reverser tous les sous-loyers perçus, mais aussi de perdre son logement...