Elle laisse la moisissure se propager : son propriétaire condamné en justice malgré la faute de sa locataire
Un bailleur a été condamné par la justice à rembourser les loyers, alors même que sa locataire avait rendu le logement insalubre puis dissuadé son propriétaire de réaliser des travaux.
Les problèmes d'humidité sont fréquents dans les logements en location, quitte à parfois les rendre insalubres. Le bailleur doit alors bien souvent réaliser des travaux, puisqu'il a l'obligation légale de louer un logement décent en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Si le logement est jugé non conforme, le bailleur doit donc agir : réparation des fuites, amélioration de l'aération, isolation des murs et des sols pour éviter la condensation... En cas de non-respect de ces obligations, le locataire peut signaler la situation aux autorités, voire engager des démarches judiciaires pour obtenir réparation.
Dans un arrêt récent du 27 juin 2024 (n° 23-15226), la Cour de Cassation a justement eu à juger une affaire en lien avec l'humidité dans un logement locatif rendu insalubre. Avec une décision qui peut être interprétée comme étant particulièrement sévère pour les bailleurs...
Les faits sont les suivants. Un couple de bailleurs louent une maison à Mme S.. Se plaignant du mauvais état du bien loué, la locataire obtient en référé la désignation d'un expert près de 10 ans après son entrée dans les lieux. Le rapport de l'expert conclut à l'indécence du logement. La locataire assigne alors les bailleurs en remboursement des loyers, indemnisation de ses préjudices, exécution de travaux et diminution du loyer.
Dans un premier temps, la cour d'appel d'Amiens a donné tort à la locataire. Et ce en avançant des arguments a priori très solides. La cour a en effet retenu que des travaux avaient été entrepris par les bailleurs dès la prise d'effet du bail afin de remédier à l'état dégradé de nombreux éléments de la maison mentionné dans l'état des lieux d'entrée. En outre, la cour d'appel a tenu compte du fait que la locataire avait dissuadé les bailleurs de poursuivre les travaux pendant plusieurs années, qu'elle ne leur avait adressé aucune réclamation ou mise en demeure de remédier aux désordres et qu'elle était pour partie responsable, par ses agissements et ceux des occupants de son chef, de l'humidité importante constatée par l'expert dans le logement.
Dans sa décision, la Cour de Cassation casse pourtant cet arrêt de la cour d'appel. Selon elle, seul un événement de force majeure était de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail. Peu importe, donc, que la locataire ait été partiellement responsable de l'humidité et qu'elle ait dissuadé ses propriétaires de réaliser les travaux. Ces derniers ont ainsi été condamnés à rembourser les loyers versés par la locataire et à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
On ne le rappellera donc jamais assez : dans leurs rapports locatifs, les propriétaires doivent respecter scrupuleusement leurs obligations légales. Quand bien même le locataire les dissuaderait de les accomplir...