Un locataire ne rend pas les clefs à la fin du bail, la justice condamne son propriétaire qui réclamait un loyer
L'occupant qui ne remet pas les clefs après la fin du contrat de location doit-il payer un loyer supplémentaire ? Dans une décision récente, la Cour de Cassation a répondu par la négative. Voici pourquoi.
La résiliation du bail est une étape que les locataires doivent accomplir avec attention. Ces derniers doivent en effet respecter les formalités et les délais légaux qui leur incombent. Des obligations qui, en pratique, ne sont pas toujours scrupuleusement respectées. Dans un arrêt récent, la Cour de Cassation a justement rendu une décision intéressante concernant une situation fréquente : celle où le locataire donne bien congé à son bailleur mais ne rend néanmoins pas les clefs à la fin du bail.
En principe, le locataire qui décide de garder les clefs du logement après la fin du bail devient un occupant sans droit ni titre. Le propriétaire peut alors demander son expulsion ainsi qu'une indemnité d'occupation. A la lumière de ces règles, la décision rendue le 12 septembre 2024 par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation (arrêt n° 23-18132) a pourtant de quoi étonner. Car dans cet arrêt, les juges ont en effet donner tort au propriétaire réclamant un loyer au locataire qui ne lui avait pas rendu les clefs à la fin du bail.
Dans cette affaire, un couple de locataires avait donné un congé en novembre 2014, mais le propriétaire soutenait qu'ils n'avaient remis les clés qu'en décembre 2015. La Cour d'appel de Montpellier avait initialement condamné les locataires à payer les loyers et charges jusqu'à la date de restitution effective des clés. Selon cette cour, tant que les clés n'étaient pas remises, les locataires demeuraient responsables de toutes les obligations du bail, y compris le paiement du loyer. Cette interprétation repose sur l'idée que la restitution des lieux ne peut être considérée comme complète tant que les clés ne sont pas remises directement au bailleur.
Cependant, la Cour de Cassation a censuré cette décision. Elle a rappelé que le congé, une fois régulièrement délivré, est un acte unilatéral qui met fin au bail et aux obligations de paiement du loyer à l'expiration du délai de préavis. En d'autres termes, même si les locataires n'ont pas remis les clés, cela ne signifie pas qu'ils doivent continuer à payer le loyer si le congé a été correctement notifié. Ce congé est considéré comme une manifestation de volonté qui ne nécessite pas la remise des clés pour être effectif. Pour réclamer un loyer supplémentaire, le propriétaire aurait donc dû démontrer que le congé n'avait pas été délivré correctement et que le bail avait donc toujours cours.
Attention : cette décision ne signifie pas que le propriétaire ne peut pas réclamer une indemnité d'occupation au locataire qui se maintient dans les lieux loués après l'expiration du délai de préavis. En revanche, il ne peut pas réclamer un loyer supplémentaire si son locataire a tardé à lui remettre les clefs du logement, la simple remise des clés ne devant pas être confondue avec l'extinction des obligations contractuelles.