Cette astuce immobilière permet d'échapper aux frais de succession mais comporte un piège méconnu des parents
Transmettre son patrimoine à ses proches en réduisant au maximum leur impôt sur la succession est une préoccupation de nombreux Français passé un certain âge. Les gestionnaires de patrimoine et les fiscalistes invitent justement à anticiper une succession le plus tôt possible, les avantages fiscaux des transmissions ayant tendance à se réduire avec l'âge. Mais les conseils de défiscalisation comportent parfois des inconvénients qu'il vaut mieux connaître. L'un d'entre eux contient un effet un piège juridique qui peut se refermer sur les donateurs.
Les dispositifs permettant de défiscaliser la transmission de son patrimoine sont nombreux. On songe, par exemple, à l'abattement de 100 000 € sur les donations aux enfants qui s'applique tous les 15 ans. Mais un autre choix de défiscalisation est particulièrement intéressant pour les parents qui détiennent un ou plusieurs biens immobiliers qu'ils souhaitent transmettre à leurs enfants. Une option qui permet de réduire très fortement les frais de transmission réclamés par l'administration fiscale.
Ce réflexe repose sur la donation avec réserve d'usufruit. Il s'agit de l'acte par lequel le donateur transmet la nue-propriété d'un bien tout en gardant le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus. Fiscalement, ce démembrement de propriété présente un grand avantage, puisqu'il permet de profiter d'une décote fiscale sur la valeur du bien transmis. Sa valeur dépend de l'âge du donateur : plus le bien est transmis tôt, plus la décote est importante. Exemple : M. Dupont, 60 ans, donne avec réserve d'usufruit un appartement de 500 000 € à son fils. Dans ce cas, la nue-propriété ne vaut que 50 % de la valeur totale du bien sur le plan fiscal. Les frais de transmission ne s'appliqueront donc que sur 250 000 €.
Si cette option permet de fortement réduire les frais de donation, elle comporte un inconvénient majeur dès lors que le bien transmis constitue la résidence principale du parent donateur. Car si ce dernier a la volonté de vendre pour déménager, il faudra l'accord de tous les enfants devenus nus-propriétaires du bien. Une situation qui peut facilement créer des blocages et des conflits familiaux, notamment si les enfants sont en couple et que leurs conjoints veulent aussi avoir leur mot à dire. Des risques exacerbés dès lors que le parent qui occupe le logement rencontre des problèmes de dépendance et nécessite d'être placé en établissement pour personnes âgées...
Pour ces raisons, le démembrement de propriété portant sur la résidence principale est par principe déconseillé. Car s'il permet une vraie économie sur les frais de transmission à verser à l'Etat, il comporte également des risques qu'il vaut mieux bien connaître sous peine de se retrouver "piégé". En revanche, rien n'empêche de choisir la donation avec réserve d'usufruit pour d'autres biens, pour lesquels elle reste un excellent outil de défiscalisation...