Selon la justice, le vendeur d'un logement qui cache l'existence d'un voisin gênant peut être sanctionné
Un arrêt de la Cour de Cassation a validé l'annulation d'une vente immobilière dont le compromis était pourtant signé en raison de l'existence d'un voisin problématique.
L'écrasante majorité des ventes immobilières se déroulent sans problème majeur. Mais certaines peuvent conduire jusqu'aux tribunaux. En pratique, c'est notamment le cas lorsque l'acheteur a signé un compromis mais souhaite faire annuler la vente par la suite. Si cette annulation est généralement difficile à mettre en oeuvre après une signature, elle n'est pas pour autant impossible.
Le Code civil français prévoit en effet quelques cas dans lesquels un acheteur peut revenir sur sa signature et faire annuler le contrat. Parmi eux figure le dol. Ce dernier se définit comme des manœuvres frauduleuses du vendeur destinées à tromper l'acheteur et sans lesquelles ce dernier n'aurait pas contracté. En pratique, c'est par exemple le cas lorsque le vendeur omet sciemment de fournir certaines informations essentielles à l'acquéreur car il sait que ce dernier aurait peu de chances d'acheter le logement s'il en prenait connaissance.
En pratique, la Cour de Cassation a fait annuler des ventes immobilières sur ce fondement en considérant que le vendeur s'était rendu coupable d'un dol en n'informant pas l'acheteur de certains faits. Tel a été le cas, par exemple, d'une vente où le propriétaire avait omis de mentionner l'implantation future d'une décharge à proximité du bien vendu (arrêt n° 14-18490 du 4 mai 2016).
Autre cas fréquent : la dissimulation de nuisances liées au voisinage. La Cour de Cassation (arrêt n°17-24330 du 18 avril 2019) a ainsi annulé un compromis de vente signé pour dol dans une affaire où le vendeur avait caché à une acheteuse les nuisances causées par son voisin de pallier.
Dans les faits, ce voisin, déjà condamné pour usage illicite de stupéfiant, s'était rendu coupable d'importantes nuisances contre ses voisins, et notamment de multiples dégradations contre la copropriété. Or, lors des visites de l'appartement, la vendeuse avait déclaré à l'acheteuse qu'il n'existait aucun problème de voisinage, en s'abstenant de mentionner les agissements de son voisin de pallier. Les juges en ont ainsi déduit que le consentement de l'acheteuse avait été vicié et ont donc validé la décision de la cour d'appel d'annuler la vente. Dans sa décision, la cour a notamment rappelé que la notion de sécurité était primordiale pour l'acheteuse compte-tenu d'une agression subie dans son enfance.
Les agissements d'un voisin peuvent donc entraîner l'annulation d'une vente immobilière dès lors que le vendeur omet délibérément des les mentionner. Précisons toutefois qu'il s'agit d'omissions d'une certaine gravité, qui déterminent le choix d'acheter ou pas le bien. Ainsi, le simple fait qu'un vendeur demande à son voisin de faire moins de bruit lors des visites ne constitue pas, pour la Cour de Cassation, un dol susceptible d'annuler la vente (arrêt n° 16-27821 rendu le 21 décembre 2017).